이 기사는 2018년 08월 03일 10:08 thebell 에 표출된 기사입니다.

이마트가 13년 전 매입한 동부물류터미널 부지에 대한 매각 움직임이 감지되며, 신세계그룹의 온라인몰 '쓱닷컴(SSG.COM)' 전용 물류센터 조성계획 변화 여부에 유통업계 관심이 모인다.

이마트는 해당 부지에 △물류센터 구축 △물류센터와 상업시설 결합모델 건립 등을 검토하는 등 부동산 자산의 활용법을 여전히 고심 중이라는 입장이다. 다만 시장에서는 신사업 투자금 확보 등 그룹사의 필요성에 따라 유휴 자산을 정리할 가능성이 있다고 내다본다.

3일 부동산업계에 따르면 이마트는 최근 딜로이트안진을 통해 동부물류터미널 부지 처분 작업에 돌입했다. 매각 자문을 맡은 딜로이트안진은 지난달 국내 복수의 부동산디벨로퍼에 투자설명문(IM)을 배포한 뒤 현재 숏리스트 선정에 나선 것으로 파악된다.

동부물류터미널 부지(서울 동대문구 장안동 283-1·284-1번지) 면적은 총 1만 8861㎡(5705평)이다. 선창산업이 소유하던 부지를 ㈜신세계가 2005년 10월 400억원에 매입했으며, 2011년 회사 분할로 소유자가 ㈜이마트로 변경됐다.

국토계획법 및 서울특별시 도시계획조례에 따르면 해당 부지는 주택·의료·숙박·발전시설 등을 제외한 용도로 활용이 가능하다. 따라서 이마트는 해당 부지 활용 1순위로 온라인몰 전용 물류센터를 고려했다. 이는 이마트가 2020년까지 온라인 전용 물류센터 '네오(NE.O)'를 6곳까지 구축하겠다는 기존 청사진의 일환으로 풀이된다.

이마트는 경기도 보정에 네오 1호점을 2014년 선보인 뒤, 경기도 김포에도 2016년 동일한 콘셉트의 물류센터를 설립했다. 2020년까지 네오를 4곳 더 오픈할 계획이다. 서울 및 수도권 지역에 네오를 총 6곳 구축해 지난해 초 평균 55%(서울 70%·지방 40%)이던 당일 배송비중을 70%까지 높이겠다는 목표다.

이마트는 동부물류터미널 부지를 활용해 늘어나는 온라인 배송 물동량에 선제적으로 대응하고자 했다. 입지 조건상 해당 부지가 서울 도심 및 동북권 중심의 지역물류거점 기능을 수행할 수 있다는 점도 이같은 의사결정을 가능케했던 배경으로 꼽혔다.

다만 주거밀집지역이라는 특색은 이마트의 사업계획에 제동을 걸었다. 인근 지역주민은 물류센터가 건립될 경우 대형 화물트럭의 입출입이 빈번해 교통체증, 대기오염 등을 야기할 수 있다고 판단 지자체에 관련 우려사항을 전달했다.

이에 이마트는 사업자의 경영상의 판단과 이웃과의 상생을 가능케하는 절충안으로 해당 부지에 창고형 할인매장 '트레이더스' 이외에도 전자제품·생활용품 특화매장 '이마트타운' 등의 복합판매시설 설립을 검토해 온 것으로 알려졌다. 이마트 관계자는 "물류센터만 건립하는 안과 물류센터와 상업시설을 함께 조성하는 안 등을 구체적으로 고려해왔다"고 말했다.

이마트가 보유 중인 동부물류터미널 부지 위치

다만 최근 매각 기조로 돌아선 이유는 예상보다 지지부진했던 물류센터 건립 인허가 작업에 대한 피로도 가중이 꼽힌다. 이에 더해 최근 그룹사의 유통사업 확대에 따른 현금성자산 확보 필요성 또한 거론된다.

이는 신세계그룹의 유통사업 확장 움직임에 따른 진단이다. 최근 신사업 전초기지에 추가적 유상증자 필요성이 커지며 가용 현금을 최대로 쥐고 있어야 하는 상황을 맞이했다는 평가다. 신세계그룹은 현재 복합쇼핑몰 스타필드 및 편의점 이마트24, 그리고 데이터홈쇼핑(T-커머스) 신세계티비쇼핑 등에 자금 수혈을 지속적으로 이어오고 있다.

때문에 이마트로서는 알짜 자산을 더이상 묵혀둘 필요성이 없다는 판단을 내렸을 가능성이 있다는 진단이다. 신세계그룹은 2005년 해당 부지를 매입한 이후 13년간 해당 공간에서 유통사업을 벌이지 않은 채 비수익원으로 남겨뒀다.

유통업계 관계자는 "서울 동북권 상권을 커버할 수 있는 부지에 상생 이슈로 인해 물류센터를 짓지 못하는 상황에서 계속 부동산만 보유하고 있기엔 부담이 있었을 것"이라며 "편의점 등 신사업 확대에 실탄이 필요한 그룹사 입장에서는 유휴자산을 매각해 현금화하는 방안이 현실적이라고 판단했을 수 있다"고 말했다.

이같은 분위기 변화와는 달리 부동산업계에서는 매도자가 원하는 눈높이에서 가격이 형성되기는 어려울 것으로 내다본다. 부지 용도변경이 쉽지 않아 사업 매력도가 낮다는 진단에서다.

2003년 도시계획시설(자동차정류장)로 결정된 해당 부지는 10년 이상 사업시행이 이루어지지 않은 장기미집행시설이다. 게다가 동부물류터미널 부지는 상위계획인 물류기본계획상 자동차정류장 폐지가 불가능하며, 사업자가 대체 부지를 조성해야만 도시계획시설 폐지검토가 가능하다.

쉽게 말해 매수자가 해당 부지를 매입하더라도 일부 권역에는 기존 계획에 따라 화물자동차터미널을 설치해야하고, 나머지 공간에 매수자 측의 사업계획에 따른 신규시설을 세울 수 있다는 의미다.

따라서 딜로이트안진 측은 부지 여건을 동일하게 충족하는 대체 부지를 확보하는 것이 현실적으로 어려울 것이므로, 지하 및 지상하부에 화물자동차터미널을 설치하고 그 외의 공간을 기타 용도로 사용할 수 있을 것이라는 검토의견을 부동산디벨로퍼에 발송한 IM을 통해 밝혔다.

이마트는 동부물류터미널 부지를 처분할 계획이 없다는 입장이다. 이마트 관계자는 "현재로서 매각 계획이 없으며 검토도 하지 않고 있다"며 "해당 부지 활용안이 결정되면 개발계획을 세워서 진행해야하는데 동시다발적으로 진행되는 다른 사업이 많아 우선순위가 밀려있는 것으로 보인다"고 말했다.