이 기사는 2018년 09월 28일 17:02 thebell 에 표출된 기사입니다.

AIP(Alternative Investment Platform)자산운용이 마이크로소프트 영국 본사 사옥을 인수한다. 오는 10월 중으로 잔금을 납입하고 거래를 완료한다는 계획이다.

28일 금융투자업계에 따르면 AIP자산운용은 'AIP유로그린전문투자형사모부동산투자신탁8호'를 통해 마이크로소프트 영국 본사(Microsoft'sUK Headquarter) 건물 3개동에 투자하는 계약을 이날 체결했다. 매도자는 영국계 포트폴리오 펀드 운용사인 '에프아이리얼에스테이트매니지먼트(FI Real Estate Management)'이다.

마이크로소프트 영국 본사 전경

인수가격은 약 1470억원(원화 환산 기준)이다. 이 가운데 펀드를 통해 700억원 가량을 모집했고, 나머지 인수대금인 770억원을 대출로 조달한다. 내달 잔금납입 시점에 맞춰 현지 금융기관에서 대출을 받을 예정이다.

AIP자산운용은 부동산 인수를 위해 AIP유로그린부동산펀드8호를 설정했다. 펀드 만기는 3년이고, 연 수익률은 9% 초반 수준을 기대하고 있다. 펀드 투자자는 메리츠금융그룹 계열사인 메리츠종금증권, 메리츠화재, 메리츠캐피탈 등이다.

메리츠금융그룹은 이번 투자 결정에 앞서 이달 직접 현지 실사를 진행하기도 했다. 우량한 임차인을 둔 부동산이라는 점과 함께 9% 대의 수익률, 향후 매각 차익 등을 전반적으로 고려해 이번 투자를 결정했다. 이같은 장점 때문에 셀다운을 하지 않고 펀드 만기까지 투자를 이어간다는 방침이다.

마이크로소프트 영국 본사는 영국의 실리콘밸리로 불리는 템스밸리(Thames Valley) 지역의 레딩시(市)에 위치해 있다. 전체 건물은 5개동으로 구성돼 있으며 이 가운데 2개동은 마이크로소프트 영국본사가 소유하고 있다. 나머지 3개동은 세일앤리스백으로 현지에 매각됐던 물건이다.

마이크로소프트는 오피스 3개동에 책임임대차계약(마스터리스)을 맺고 있다. 앞으로 남은 임차기간은 약 8년이다. 신용등급이 우량한 글로벌 기업이 펀드 만기보다 긴 기간동안 임차를 약정한 투자물건이라는 점이 장점이다. 사실상 공실이 발생한 리스크가 거의 없다는 평가다.

세부적인 투자구조는 현지에 설립한 특수목적법인(SPC)이 부동산을 매입하는 형태다. 최근 해외 부동산 실물투자는 대체로 이같은 구조로 이뤄진다. 펀드는 SPC의 지분을 보유하게 되고 배당수익을 챙긴다. 현지 운용사인 발레스코(Valesco)가 SPC의 자산관리 업무를 맡는다.

마이크로소프트 영국 본사 빌딩은 AIP자산운용이 현지에서 직접 발굴한 투자물건이다. 앞서 운용사는 'AIP유로그린전문투자형사모부동산투자신탁7호'를 설정해 런던 금융중심지에 위치한 오피스인 '캐논브릿지하우스'를 인수하기도 했다. 투자규모는 3680억원이다. 당시 거래과정에서 형성한 네트워크가 이번 딜을 발굴하는데 주효했다는게 운용사 측 설명이다.

AIP자산운용 관계자는 "기존 국내 투자자들은 각 나라의 중심지역 마켓에 6~7% 대 수익을 추구하는 건물을 주로 매입했다"며 "이번 거래는 중심지에서 수도권으로 매입 범위를 넓히면서 저렴한 금액에 높은 신용도의 임차인이 입주중인 건물을 매입했다는데 의미가 있다"고 설명했다. 그는 이어 "9%수준의 수익률 추구하는 세컨티어마켓으로 투자 범위를 확대한 것"이라고 강조했다.