이 기사는 2019년 04월 12일 14:19 thebell 에 표출된 기사입니다.

동부제철이 보유한 인천공장 활용 가능성이 거론된다. 우선협상대상자 KG그룹-캑터스프라이빗에쿼티(PE)가 채권단과 본계약을 체결하기 이전 인천공장이 매각된다면 KG그룹 컨소시엄은 인수가를 대폭 낮출 수 있을 것으로 전망된다. 혹은 KG그룹이 인천공장의 미래가치에 주목해 이를 품기로 결정한다면 해당 자산은 향후 인수 측의 자금회수 수단 중 하나가 될 것으로 보인다.

12일 관련업계에 따르면 동부제철 경영권 이전을 위한 협상이 한창 진행되는 가운데 인천공장이 핵심 설비로 주목받고 있다. 현재 동부제철의 재무제표상 장부가액 6346억원 수준인 인천공장은 과거에도 매각을 위해 일부 원매자와 협상했던 것으로 알려졌다. 이외에도 인천공장은 감사보고서 제출 이전 외부감사인과 동부제철·산업은행이 장부가를 두고 대립했을 정도로 가치 산정이 민감한 자산이기도 하다.

업계 관계자는 "동부제철과 산업은행은 인천공장의 장부상 가치를 두고 외부감사인과 이견을 보였던 것으로 알고 있다"며 "가동이 이뤄질 경우를 가정한 사용가치로 평가받길 원하는 동부제철 측과 현 상태의 공정가치 평가가 맞다고 판단한 외부감사인 사이 시각 차이가 있었다고 전해진다"고 말했다.

인천공장은 유리한 입지조건 등을 이유로 동부제철의 핵심 자산 중 하나로 평가받는다. 다만 자산평가를 둘러싼 이해관계자의 시각 차이도 상당히 다르다. 인천공장은 자산평가의 적정성 시비 이외에도 본계약 체결 이전 매각 여부에 따라 인수가격에 차이를 줄 것으로 전망된다. 동부제철의 주채권은행이자 최대주주인 산업은행이 인천공장을 매각할 경우, 헤어컷(채무탕감) 금액을 포함해 최대 9000억원 수준의 차입금 감축이 이뤄질 것으로 예측된다.

◇ 설비·건물 제외 땅값만 5000억원대 초반…개발호재도 눈길

현재 동부제철 자회사인 동부인천스틸 재무제표상 인천공장 부지의 장부가는 약 5137억원이다. 인천공장의 설비를 당진공장으로 이전하고 건물을 철거해 매각을 추진할 가능성이 높다. 이 경우 인천공장의 부지만 매각하게 되므로 부동산 거래가격은 순수 부지가격인 5000억원대 초반에서 결정될 것으로 보인다.

인근 지역 공장용지(준공업지역 포함)의 실거래가 역시 이와 같은 전망을 뒷받침한다. 더벨이 지난 2018년 3월부터 올해 3월까지 인천광역시 서구 가좌동의 공장용도 부지거래 74건을 전수조사한 결과, 제곱미터(㎡)당 평균 거래가격은 167만7000원 수준이었다. 전체 부지 규모가 31만5595㎡에 달하는 인천공장의 규모를 해당 평균가격에 곱하면, 약 5291억원의 가치가 산출된다. 장부가격과 실거래가격에 큰 차이가 없는 셈이다.

그동안 인천공장은 부지가치로 인해 일부 원매자의 꾸준한 관심을 받아왔다. 지난 2016년 롯데건설 역시 동부제철 인천공장 부지 매입설에 휩싸인 바 있다. 롯데그룹이 서울에서 1시간 거리에 있는 동부제철 인천공장의 부지를 인수해, 복합 쇼핑몰과 테마파크, 그리고 주택을 개발한다는 내용이었다.

개발호재도 중요한 포인트다. 동부제철 인천공장에 인접한 옛 경인고속도로(현 인천대로)는 최근 고속도로 지정에서 해제돼 일반도로로 전환됐다. 인천광역시는 상대적으로 낙후된 경인고속도로 연선 지역의 도시 재생사업을 적극 추진하고 있다. 인근에 공원과 테마 거리 조성 등의 사업추진이 활발하다.

다만 부지 가치가 상승하고 있는 점을 고려해 KG그룹과 캑터스PE가 동부제철 인수후 리파이낸싱(Re-Financing) 등을 통해 차입구조를 바꾼 뒤, 인근 개발호재로 부지에서 더 높은 이익을 낼 수 있을때 부지매각이나 개발에 나설 수 있다는 관측도 제기된다. 이 경우 캑터스PE의 투자회수(엑시트) 역시 일부 가능할 것으로 전망된다.

IB업계 관계자는 "서울에서 차량으로 1시간 이내에 있는 인천 가좌동의 경우 개발할 부지만 있으면 상업시설과 아파트 건설을 하기엔 최적지"라며 "인천시의 도시 재생사업과 맞물릴 경우 인천공장 부지가치는 더 높아질 수 있다"고 전망했다.

◇ 헤어컷 규모 감안시 차입금 최대 9400억 감축 가능성

동부제철이 인천공장 부지를 매각해 약 5000억원의 유동성을 확보하게 될 경우, 기존에 논의되어온 약 4400억원 가량의 헤어컷을 포함해 최대 9000억원의 차입금을 줄일 수 있다는 분석이 나온다. 올해 9월까지 동부제철이 채권단에게 변제해야하는 차입금은 1조5145억원에 이른다.

그간 시장에서는 동부제철이 산업은행 등 채권단에게서 최대 4400억원 가량의 차입금 감축을 이끌어낼 수 있을 것이라는 전망이 우세했다. 감축 대상은 구매자금대출과 신디케이티드론 일부 등을 포함한 무담보차입금 약 700억원과 긴급자금대출 3772억원 등이 거론됐다.

당장 인천공장을 매각할 경우 얻을 수 있는 5000억원 이상의 유동성을 차입금 감축에 활용할 경우, 동부제철은 탕감되는 부채를 포함해 최대 9400억원 수준의 차입금 감축까지도 가능할 것으로 보인다. 이 경우 9월까지 갚아야할 차입금은 5745억원 수준으로 줄어들게 되고, KG그룹-캑터스PE 컨소시엄의 인수부담도 상당부분 줄어든다.

당초 KG그룹과 캑터스PE 역시 동부제철 인수 후 인천공장을 활용해 투자금 일부를 회수할 것으로 관측돼 왔다. 부지 가치가 상승할 여력이 있는 만큼 시일을 기다렸다가 개발이나 매각 등 활용 방안을 고민할 것이라는 전망이었다. 그러나 예상보다 인천공장의 매각작업이 속도를 내면서 컨소시엄은 인수부담을 줄이는 데에 집중하고 있는 것으로 보인다.

IB업계 관계자는 "산업은행이 동부제철 매각 전 인천공장 부지를 활용해 차입금 회수에 선제적으로 나선 것으로 보인다"며 "KG그룹과 캑터스PE 역시 인수부담을 줄여준다는데 거절할 이유가 없을 것"이라고 말했다.