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[디벨로퍼 열전]신영, 성장 기반 '개발부지' 확보 착착2000억대 개발용지 보유, 논현동 부지·현대중공업 울산 기숙사 매입

이명관 기자공개 2019-05-23 08:36:42

[편집자주]

국내 부동산 디벨로퍼(Developer)의 역사는 길지 않다. IMF 외환위기 이후 국내 건설사들이 분양위험을 분리하려는 움직임이 시작되면서 본격적으로 태동했다. 당시만 해도 다수의 업체가 명멸을 지속했고 두각을 드러내는 시행사가 적었다. 그러다 최근 실력과 규모를 갖춘 전통의 강호와 신진 디벨로퍼가 동시에 나타나면서 업계 성장을 이끌고 있다. 하지만 부동산 경기가 둔화하면서 그들 앞에는 쉽지 않은 길이 놓여 있는 상황이다. 더벨이 부동산 개발의 ‘설계자'로 불리는 디벨로퍼의 현 주소와 향후 전망을 진단해본다.

이 기사는 2019년 05월 22일 14:54 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

부동산 디벨로퍼 1세대인 신영이 지속 성장을 위해 개발 부지 확보에 힘을 쏟고 있다. 최근 들어 알짜 개발 부지를 대거 매입했다. 옛 문화방송(MBC) 여의도 부지 개발 사업권을 따낸데 이어 최근 논현동 소재 알짜 부동산, 현대중공업 울산 기숙사 등을 매입한 상태다. 기존 보유 부지와 함께 본격 개발이 이뤄질 경우 신영의 외형 성장에 가속도가 붙을 것으로 보인다.

디벨로퍼는 땅 매입부터 기획, 설계, 마케팅, 사후관리까지 총괄하는 부동산 개발업체를 의미한다. 흔히 시행사라고 불린다. 이들 디벨로퍼의 필수조건은 '땅'이다. 개발을 통해 이익을 내고, 이를 활용해 새로이 개발부지를 확보하는 선순환이 이뤄져야 지속 성장이 가능하다.

정춘보 회장이 이끄는 신영은 오랜 업력 만큼이나 꾸준한 모습을 보인 곳이다. 특히 최근 알짜 개발부지를 매입하며 미래 일감을 순조롭게 확보해 나가고 있다. 대표적인 사업이 서울 여의도에 자리한 옛 MBC 부지 개발이다.

2014년 MBC가 상암센터(서울 상암동)로 방송 송출시설을 모두 옮기면서 이곳이 매물로 나왔다. MBC는 2011년과 2014년 두 차례 건물 매각을 시도했지만 가격 조건이 맞지 않아 무산됐다. 이후 2017년 경쟁입찰을 통해 부지 개발 사업자로 신영을 주축으로 한 신영·GS건설·NH투자증권 컨소시엄이 최종 선정됐다. MBC 부지 가격은 6010억원에 수준이었다.

예상보다 가격이 낮았던 것은 이번 개발이 지주개발 방식으로 택하고 있기 때문이다. MBC는 일부 토지만 매각해 대금으로 받고, 나머지는 연면적 5만㎡~6만 5000㎡ 규모의 오피스 건물을 대물로 받는다.

이 같은 아이디어는 신영에서 나왔다. 토지주로부터 땅을 매입해 건설사 및 시행사가 독자 개발하거나, 토지주가 시행사 역할을 해왔던 기존의 방식에서 벗어나 새로운 시도를 한 사례로 꼽히기 때문이다. 도심 재개발 사업의 새 방향을 제시했다는 평가가 나오기도 했다.

사업비만 무려 1조2000억원에 달하는 대형 프로젝트인 MBC 부지개발 사업은 내년부터 본격적으로 실적에 보탬이 될 전망이다. 올해 하반기 개발이 본격 시작할 예정이다.

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신영은 알짜로 꼽히는 서울 논현동 소재 부지도 작년에 매입했다. 학교법인 한양학원의 설립자인 고 김연준 박사의 부인 백경순 이사가 개인 명의로 소유하고 있던 곳으로 알려진 이 곳이다. 백 이사는 1973년 해당 부지를 매입했는데, 이후 강남이 본격적으로 개발되면서 알짜 땅으로 거듭났다.

올해 초엔 현대중공업이 보유한 울산 현대미포아파트와 외국인 사택 2곳 매입을 추진 중이다. 기숙사 2곳의 대지면적은 12만2301㎡(3만6996평)에 달한다. 이곳은 현대중공업의 기숙사로 활용돼 왔다. 총 거래가는 2830억원 수준이다. 향후 신영은 이들 기숙사가 인접해 있는 만큼 연계해 개발해 공동주택 약 2700가구의 대단지로 탈바꿈 시킨다는 계획이다.

이렇게 신영이 최근 개발부지 확보에 심혈을 기울이며 일감을 순조롭게 확보, 외형 성장 채비를 갖췄다. 작년부터 올해 초까지 부지 확보에 쏟아부은 자금은 대략 4680억원에 달한다. 재무제표에 계상돼 있는 신영의 개발부지를 비롯한 재고자산은 작년말 기준 2906억원 수준이다. 여기엔 올해 소유권 이전 절차가 마무리되는 논현동 부지와 현대중공업 기숙사가 반영되지 않았다.

이들 개발이 본격화 되면 신영의 외형 성장에도 속도가 붙을 것을 보인다. 신영은 2016년 매출 1조원을 돌파한 이후 작년까지 이 수준을 유지 중이다. 이보다 한 단계 도약할 가능성이 높은 셈이다.

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