이 기사는 2019년 10월 11일 13:24 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 마일스톤자산운용에서 매입한 대학로CGV 건물을 공모 부동산펀드로 설정한다. 이지스자산운용은 안정적인 임차인이 장기 임차하고 있어 꾸준한 수익률을 기대할 수 있을 것으로 보고 있다.

11일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용은 차주 '이지스리테일부동산투자신탁299호'를 설정해 판매에 나선다. 판매회사는 한화투자증권, 유안타증권, 경남은행, 부산은행 등 네곳이다. 펀드를 통해 모집할 금액은 총 220억원이며 총 5년간 운용되는 폐쇄형 상품이다. 예상 배당수익은 연 6.5%수준으로 알려졌다.

*대학로CGV 건물 전경(출처:마일스톤자산운용)

이지스자산운용은 최근 마일스톤자산운용이 운용하던 사모 부동산펀드인 '마일스톤전문투자형사모부동산투자신탁1호'가 보유하던 대학로 CGV 건물을 제한경쟁입찰을 통해 낙찰받았다. 매입금액은 615억원이다. 지난해 마일스톤자산운용이 DB자산운용에서 해당 건물을 매입할 당시 금액은 545억원이었다. 이번 매각으로 마일스톤자산운용은 매각 부대비용 등을 제외하고 약 20억원 가량의 매각 차익을 실현한 것으로 추정된다.

이지스자산운용은 해당 부동산이 대학로 핵심 상권에 위치한 유일한 영화관 건물이라는 점에서 꾸준한 매출이 발생할 것으로 봤다. 주변에 성균관대학교, 가톨릭대학교 등 대학이 위치해 유동인구가 많고 CJ CGV가 건물을 100% 책임임차(마스터리스)하고 있는 장기 임차인이라는 점도 투자 매력을 높이는 요인으로 꼽았다. CJ CGV는 오는 2027년 6월말까지 해당 건물을 임차한 상태다.

임차인의 중도 임차 해지 리스크는 상대적으로 낮은 편이다. 중도해지시 잔여기간 임차료와 관리비를 배상해야하며 위약금도 약 10억원이 발생하기 때문이다. 지하6층~지상9층 건물로 잔여 공실은 없다. 마일스톤자산운용이 해당 건물을 사모부동산펀드로 운용할 당시 임차 만료 기간은 2022년 6월이었으나 만료 전 12개월 내 계약만료 통지가 없는 한 5년 단위로 자동 연장된다. 이지스자산운용은 해당 임차 조건을 승계받게 됐다.

이지스자산운용은 펀드 운용 기간 3년이 지난 시점부터 부동산 매각을 추진한다. 예상목표 매각금액은 664억원이다. 과거 해당 부동산의 가격 연간 상승률은 8%가량이었다. 다만 매각 당시 부동산 경기에 따라 매각금액이 예상 금액과는 차이가 날 가능성이 있다.

이지스자산운용은 펀드를 통해 모집한 220억원 외에 부동산 매입 등에 필요한 부대비용은 담보대출을 통해 조달한다. 약 420억원을 해당 건물을 담보로 해 대출할 예정이다. 부대비용 등을 포함해 필요한 비용은 656억원가량으로 예상된다. 이지스자산운용은 420억원 가운데 390억원을 선순위 대출로 나머지 30억원을 후순위 대출로 충당할 계획이다. 선순위대출은 연 3%의 고정금리로 후순위대출은 연 4.5%고정금리로 이자가 발생할 예정이다.