이 기사는 2020년 01월 09일 14:43 thebell 에 표출된 기사입니다.

문재인 정권이 집권한 지 2년 반, 부동산 가액은 전 정권보다 2배 가까이 올랐다. 한국감정원에 따르면 지난 5년간 매년 부동산 (주택, 건물, 토지) 증여 건수와 상승률이 증가했다. 과연 부동산 가격 상승과 증여 건수 증가는 상관관계가 존재할까? 있다면 어떤 상관관계일까?

집값상승 기조가 지속됨에 따라 강남 부자들은 증여세 폭탄을 피해 부동산 증여를 서두르고 있다. 큰 폭의 가격상승이 예상될 경우 초기에 증여하는 것이 증여세를 절감에 유리하기 때문이다. 부수적인 이유로는 부동산을 매도하기에는 아깝고 임대를 하기에는 큰 메리트가 없기 때문이다.

증여를 할 때에는 일반적으로 부동산이 금융자산보다 유리하다. 금융자산은 증여일 현재의 시가(상장주식은 증여일 전후 2개월 종가평균)으로 평가하지만, 부동산의 경우 아파트는 매매사례가액으로, 단독주택, 상가나 토지는 대부분 기준시가로 평가하기 때문이다. 기준시가는 경제 정책과 주택 경기를 살펴 조정할 필요성이 있다고 인정될 때에 국세청에서 실사를 통해 매년 4월 조정된다. 기준시가가 실시간으로 상승하는 시세를 따라잡지 못하기 때문에 시가와 기준시가의 차이가 큰 부동산을 먼저 증여하는 것이 유리한 것이다. 이 때 유의할 것은 부동산 증여는 취득세, 등기비용 등 거래비용이 추가로 발생하므로 자녀가 소득이나 재산이 없다면 이를 현금으로 증여해주어야 한다.

이와 같이 증여를 할 때에는 언제, 무엇을, 어떻게 할 것인지 미리 계획을 세우는 것이 중요하다. 그럼 어떻게 증여하는것이 좋을까?

첫번째 증여세 절세방안은 증여재산공제를 활용하여 여러 수증인에게 분산 증여하는 것이다. 증여세는 상속세와 달리 수증자 각자가 취득한 재산이나 이익에 대해 세금을 부과하는 취득과세형을 취하고 있다. 가족이나 친인척에게 부동산 지분이나 금융자산을 증여하려고 할 때 수증자의 증여재산공제액만큼 나누어 증여하면 증여세 부담을 덜 수 있다.

증여세법에 따르면 배우자로부터 증여를 받은 경우 6억원, 직계존속(수증자의 직계존속과 혼인 중인 배우자를 포함하며 사실혼 관계인 경우 제외함)으로부터 증여를 받은 경우 5000만원(미성년자가 직계존속으로부터 증여받는 경우 2000만원), 직계비속으로부터 받은 경우 5000만원(수증자와 혼인중인 배우자의 직계비속을 포함하되 사실혼 관계인 경우 제외함), 이외의 친족으로부터 증여를 받은 경우 1000만원을 공제한다. 이 때 유의할 점은 증여재산공제가 건별로 적용되는 것이 아니라 수증자를 기준으로 10년 이내에 동일인으로부터 받은 재산가액의 합계에서 공제한다는 것이다.

두 번째 방안은 부담부 증여를 활용하는 것이다. 부담부 증여는 수증자가 채무를 인수하는 조건으로 증여하는 것이다. 부담부 증여는 채무 부담분에 대해 증여자에게 양도소득세가 과세되고, 그 외 재산가액에 대해서는 수증자에게 증여세가 과세되므로 채무부담분만큼 증여재산가액이 줄어 증여세 절감의 대표적인 방안으로 손꼽힌다. 부담부 증여의 대상부동산으로는 사전 대출이나 전세보증금이 있는 주택, 사전 대출이 있는 토지, 사전 대출이나 전세보증금이 있는 주택이 있다.

이 때 증여세법은 저당권이나 전세권이 설정되어 있고 임대차계약이 체결된 경우 부동산의 증여재산가액을 평가하는 특례를 두고 있는데, 먼저 시가가 있는 경우 증여재산가액은 Max [시가, 임대료 등 환산가액, 채권잔액(임대보증금 + 금융채무)] 로 계산한다. 여기서 임대료 등 환산가액이란 (임대보증금 + 임대료/12%)을 일컫는다. 시가가 없는 경우는 Max[ 기준시가, 임대료 등 환산가액, 채권잔액(임대보증금 + 임대료/12%)]으로 평가한다.

부담부 증여시 증여자에게 부과되는 양도세와 수증자가 부담하는 증여세의 합계액이 부담부 증여를 하지 않았을 때의 증여세보다 작으면서 세부담을 최소화하기 위해서는, 양도세의 취득가액과 장기보유특별공제, 자본적 지출과 양도비용, 증여세의 증여재산공제, 그리고 양도세와 증여세의 한계세율을 따져 얼마만큼의 채무를 넘기는 것이 적정한지 결정해야 한다.

또한 부담부 증여시 주의해야 할 점은 수증자가 채무를 인수했다는 사실을 입증할 수 있어야 한다는 것이다. 부담부 증여를 인정받기 위해서는 증여일 현재 증여재산에 담보된 채무가 있어야 한다. 담보된 채무는 반드시 증여자의 채무이며, 당해 채무를 수증자가 인수한 사실이 증여계약서, 자금출처가 확인되는 자금으로 원리금을 상환하거나, 담보설정 등에 의해 객관적으로 확인되어야 한다. 또 부채를 누가 상환했는지에 대한 세무조사가 진행될 수 있으므로 사후관리에 대비해야 한다.

세번째 절세 방안은 소득이 없는 자에게 증여할 때는 아파트보다 상가가 유리하다는 것이다. 부모가 상가 외에 다른 소득이 있다면 임대소득과 다른 소득이 합산과세되어 높은 세부담을 지지만 자녀에게 상가를 증여하고 그 자녀에게 다른 소득이 없는 경우 상대적으로 세부담을 줄일 수 있다. 또한 증여하려는 재산이 여러개인 경우 저평가된 자산부터 증여하는 것이 유리하다.

네 번째 팁은 취득가액이 낮은 재산을 증여하는 것이다. 증여를 하지 않고 양도할 경우 취득가액이 낮아 높은 양도세를 부담할 위험이 있으므로 중간에 배우자에게 증여하여 증여재산공제를 받고 취득가액을 높여 추후 양도세를 줄이는 방법이다. 이 때 주의할 점은 배우자에게 증여하고 5년 이내 양도한 경우 증여자의 취득시기를 취득시기로 보고 양도세를 계산하는 이월과세가 적용될 수 있으므로, 증여 후 5년이 경과한 이후 양도해야 한다는 것이다.

마지막으로 상속세의 누진 세부담을 피하기 위해 사전 증여하는 것이다. 상속세는 상속인의 경우 상속개시일 10년 전 사전 증여, 상속인 외의 경우 상속개시일 이전 5년 이내의 사전 증여를 상속재산가액에 합산하여 과세하기 때문에 사전 증여는 이를수록 유리하다. 만일 증여자가 고령이거나 증여 후 10년 이내 사망한다면 사전증여를 하지 않는 것이 더 나을 수도 있다. 수증자가 자녀인 경우 증여재산공제는 최대 5000만원을 공제받을 수 있지만 상속공제는 최소 5억원을 공제받을 수 있기 때문이다.

증여를 한 뒤에는 증여가 있은 날이 속하는 월말 3개월 이내에 증여세를 신고하는 것에 주의해야 한다. 현행 세법에 따르면 증여세는 납부하지 않더라도 신고만으로도 {증여세산출세액(할증과세액 포함)-박물관자료 징수유예세액-공제, 감면세액}×3%를 공제해주기 때문에 반드시 기한 내에 신고해야 한다.

이처럼 증여는 증여 시기, 대상, 한계 세율, 부담부 증여, 증여재산공제, 사전증여, 상속세 합산 과세 등 고려해야 할 요소가 많고 복잡하기 때문에 사전에 증여 계획을 세우는 것이 중요하다. 이를 위해서는 늘 시장 동향에 관심을 갖고 변화하는 세법 규정이 시사하는 바를 파악해야 한다. 전문적 세무 지식을 갖춘 이와 상담하여 상증세의 절세 전략을 세우는 것도 좋은 방법이다.


박주남 로앤택스 파트너스(Law&Tax Partners) 대표
前 하나은행 PB센터 등 금융소득종합과세 컨설팅
現 주식회사 달꿈 공동 창업자
現 세무법인 택스케어 국제조세 파트너
現 로앤택스 파트너스(Law&Tax Partners) 대표