이 기사는 2020년 01월 15일 15:27 thebell 에 표출된 기사입니다.

코람코자산신탁이 설립하는 시가총액 1조원대 '주유소 리츠'의 자산 50% 이상이 수도권에 위치한 '알짜' 매물들인 것으로 확인됐다. 지방 자산도 대부분 광역시에 위치하는 등 입지가 우수하다.

리츠 투자자 입장에서는 부동산 가치가 높은 자산에 간접 투자하면서 향후 자산 매각이나 개발 등에 따른 추가 차익 실현까지 기대해볼 수 있을 전망이다. 현대오일뱅크의 장기 임대차 계약으로 연 6%대 고배당 수익을 거두는 것 외에 또다른 투자 매력이 부각되고 있다.

이미 기관투자가들은 사전 지분투자(프리IPO)에 앞다퉈 참여하고 있다. 하반기 기업공개(IPO)에 대한 관심 역시 덩달아 높아지는 중이다. 특히 최근 법개정으로 리츠운용사의 자산 처분 재량권이 커진 점은 자산 매각, 개발에 따른 차익 실현 기대감을 더욱 고조시키는 요소다.

◇수도권 주유소만 '97개', 자산 매각·개발 차익 기대감 '증폭'

15일 투자은행(IB) 업계에 따르면 코람코자산신탁이 리츠 자산으로 확보한 SK네트웍스 직영 주유소 193개 중 97개가 수도권에 위치해 있다. 리츠 기초자산 중 수도권 소재 주유소 비중이 무려 50.3%에 달하는 점이 시장 이목을 끈다.

구체적으로 97개 수도권 자산 중 21개는 서울에 위치한 주유소들이다. 나머지 76개는 인천광역시와 경기도에 위치한다.

비수도권 소재 주유소들도 사실상 '알짜' 매물들이라는 평가다. 리츠에 포함된 지방 소재 주유소 자산 96개 중 43개(45%)가 지역 광역시 핵심 상권 내에 위치한다.

IB 업계 관계자는 "SK네트웍스는 시장 선점 기업으로서 대부분 주유소가 수도권, 지방 핵심 도시에 입지를 두고 있다"며 "현대오일뱅크가 코람코와 함게 자산 매입전에 뛰어든 것도 우수한 지역적 기반을 두고 있는 주유소들을 대거 확보하기 위해서다"고 설명했다.



시장에서는 알짜 매물로 구성된 리츠에 투자한 덕분에 향후 배당액 증가와 추가 자본 이득 역시 기대해볼 수 있을 것이라는 분석이 나온다. 현재 코람코자산신탁은 연 6% 배당 수익률을 제공할 수 있게 리츠 구조를 짠 상태다.

구체적으로 부동산 거래 수요가 많은 알짜 매물을 다수 보유한 덕분에 향후 자산 매각 차익을 우선 고려해볼 수 있다. 주유소 운영 수익에 한계가 있을 경우 과감히 자산을 팔아 수익을 끌어올릴 수 있는 셈이다.

특히 상장 리츠의 경우 배당 가능 이익의 90% 이상을 주주들에게 배당해야하는 규정이 있다. 덕분에 알짜 매물을 팔아 거둔 차익 자체가 고스란히 배당금 재원으로 쓰일 것으로 기대된다.

자산 매각 외에도 '부동산 개발'에 따른 호재 역시 기대할 수 있다. 현재 193개 주유소의 평균 면적은 500평(약 1653㎡) 수준으로 파악된다. 리테일 매장이나 주유소 복합 매장으로 리뉴얼해 입점 가능 기업 수를 늘리는 식으로 임대료 수익 증대를 꾀할 수 있다는 평가다.

시장 관계자는 "자산 매매나 개발 호재로 리츠의 주식 가치가 올라가면 주주는 주식을 매도해 추가적인 '캐피탈 게인(자본이득)' 역시 노릴 수 있다"고 말했다.

◇법규 개정, 운용사 재량권 확대 '눈길'…IPO 투심도 동반 상승

리츠 AMC인 코람코자산신탁은 토지담보대출 등으로 6000억원을 빌리고, 에쿼티 투자로 4000억원을 유치해 SK네트웍스에게 주유소 자산 매입대금 1조원가량을 지불할 계획이다. 현재 에쿼티 물량 중 3000억원가량은 프리IPO 형태로 모집 중에 있다.

현재 프리IPO는 2월 중순께 완료될 가능성이 높은 것으로 전해진다. 코람코자산신탁의 리츠 매물에 대한 가치가 인정받으면서 부동산 개발사, 리테일 기업 등 다수의 기업, 기관들이 적극적으로 지분 매입 의사를 내비치고 있는 것으로 파악된다. 시장 일각에서 하반기 IPO 흥행 가능성까지 거론되고 있다.

특히 지난해 8월 부동산투자회사법(이하 부투법) 개정으로 리츠 운용사(AMC)의 재량권이 확대된 점은 시장 투심을 견인하는 요소로 꼽힌다. 리츠 자산의 30% 미만까지는 운용사가 이사회 동의를 얻어 용이하게 매각, 개발이 가능하다. 법 적용은 오는 2월 21일부터 이뤄진다.

코람코자산신탁은 국내 최상위 리츠 AMC로 꼽힌다. 시장 점유율은 20% 수준으로 공공 AMC인 한국토지주택공사(LH)를 제외하면 가장 많은 리츠(금액 기준)를 운용 중인 곳으로 알려져 있다. 이런 코람코자산신탁의 명성은 법규 개정과 시너지를 내면서 투자자들을 더욱 유인하고 있다는 평가다.

또 다른 시장 관계자는 "최근 공모 리츠 시장이 확대되면서 투자자들이 리츠별 장단점을 따져보기 시작했다"며 "배당 수익률은 현재 주가 수준에 따라 변동되기 때문에 오히려 장기 투자상품으로서 리츠가 보유한 기초자산의 가치나 이를 관리하는 AMC의 역량이 현재 부각되고 있다"고 설명했다.