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2020 부동산 시장의 화두 [WM라운지]

홍지은 세빌스코리아 상무 공개 2020-01-20 08:45:33

이 기사는 2020년 01월 16일 07:37 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

80년대 말쯤으로 기억한다. TV에서 방영하였던 만화영화 ‘2020년 우주의 원더키디’에서 묘사하였던 하늘을 나는 개인 비행선을 탈 수 있는 2020년이 됐다. 실망스럽게도 하늘을 나는 개인 비행선은 아직 구경 못했지만 자동차업체들은 지난 10년간의 화두였던 전기차, 자율주행차를 넘어 개인용 자율항공기로 화두를 확장했다.

한국 상업용 부동산 시장의 2020 화두는 무엇이 될까?

우선 공모리츠 펀드시장의 약진을 꼽을 수 있다. 작년 9월 11일 발표된 공모리츠 펀드 활성화 방안 이후 엄청난 청약 경쟁을 야기한 부동산 공모 시장에 대한 관심이 올해는 더욱 증가해 시장을 키우게 될 것으로 예상된다. 특히 아래와 같은 세제혜택은 리츠의 수요자는 물론, 공급자 측면에서도 충분히 매력적인 요인이다.

△공모리츠 펀드의 투자자에게 배당소득 분리과세하고 세율도 현행 14% 에서 9% 로 (5 천만원 한도) 하향 적용 △공모리츠 펀드 또는 이들이 100% 투자하는 사모리츠 펀드에 재산세 분리과세 적용이다.

수익률 1%가 아쉬운 상황에서 이러한 세제혜택은 신규 공모 상품 외, 재간접시장도 키우게 될 것으로 예상된다. 다만 공모상품에만 해당되는 차별적인 재산세 분리과세 혜택은 사모펀드의 주요 투자자인 연기금·공제회 그리고 해외투자자에게는 제외되기에 해당 기관들은 상대적으로 투자기회가 쉽지 않을 수 있다.

두번째 화두는 오피스 임차수요다. 서울 소재 100여개 대형빌딩 (3만제곱미터 이상) 의 공실률은 2019년말 현재 서울평균 9%, 도심·강남·여의도 권역별로는 각각 13%· 2%· 9%를 보이고 있다. 최근 3년간 준공된 빌딩은 이전 3년에 비해 적고 오피스 임차 수요는 꾸준히 증가해 권역별 공실률은 같은 기간 최소 3%p에서 8%p까지 감소했다.

그러나 2020년에는 대형빌딩의 준공이 줄줄이 예정돼 있다. 우선 여의도에 파크원 프로젝트 2개 빌딩 (36만㎡)를 필두로 KB금융타운, 여의도 우체국 등이 준공을 앞두고 있고 도심에서 남대문에 SG타워, 게이트타워 등과 강남의 HJ타워 등이 있다. 전체 준공예정 건물들의 총 연면적이 70만㎡에 달하고 특히 공급되는 면적의 70%가 몰려 있는 여의도의 경우는 현재 여의도 대형 오피스 총면적의 30%가 증가할 것으로 예상돼 공실률이 급상승할 것이다.

특히 여의도 임차인의 절반 이상은 은행, 증권, 자산운용사 등 금융권으로 파악되는데 지난해 말부터 시작된 은행권의 대규모 희망퇴직 소식은 오피스 수요 감소를 예상하게 한다. 반면 지난 11월에 발표한 한국은행의 경제전망보고서는 설비투자와 수출의 개선, 하반기 이후 민간소비 회복, 취업자수 증가 등을 언급하며 2020년의 한국경제가 2019년보다 높아질 것으로 전망하고 있다.

금융권을 제외한 산업군에서의 성장은 기대 되나 강남과 도심에서 여의도로 수요를 끌어오려면 뺏으려는 자와 뺏기지 않으려는 자 사이의 마케팅은 치열해 질 수 밖에 없다.

세번째 화두는 역시 물류부동산이다. 지난해부터 급성장한 물류 부동산 시장은 2020년에도 성장을 지속할 것으로 예상한다. 2019년 한해동안 많은 거래가 발생하며 물류시설의 가격이 빠르게 상승했고 투자 수익률이 연초대비 1%p이상 하락하였으나 타 부동산 대비 여전히 높은 수익률로 투자자의 관심은 유지될 것이다.

다만 올해의 투자는 상당히 선별적으로 이뤄질 것으로 예상한다. 물류 시설이 인기를 끌며 지역에 따라서는 과잉공급의 우려가 뚜렷하다. 또한 신선식품의 배송 수요가 늘어나며 상온창고 수요보다 저온과 냉동창고의 수요가 더 빠르게 증가하고 있다. 따라서 투자나 개발의 경우에도 상온시설로만 이루어진 창고보다는 상온과 저온이 함께 있는 시설이나 지역에 따라서는 저온 시설만의 투자나 개발이 이뤄질 것이다.

게다가 대형 시설이 개발되며 필요로 하는 인력도 증가하는데 대다수 물류시설이 도시에서 떨어진 외곽지역에 위치하기 때문에 인력수급이 원활한 지역의 창고가 선호될 것은 당연하다. 특히 설이나 추석처럼 수요가 집중되는 기간에 얼마나 효율적으로 필요인력을 구할 수 있는지 등에서 시설의 경쟁력이 판가름 날 것이다.

홍지은 세빌스코리아 상무

이화여자대학교 통계학과 졸업
University of Surrey 관광개발학 석사
커민스코리아 마케팅 담당
아시아 비즈 스트레티지 컨설턴트
現 세빌스코리아 리서치&컨설팅 본부 상무
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