이 기사는 2020년 01월 17일 14:12 thebell 에 표출된 기사입니다.

HDC현대산업개발(이하 현대산업개발)이 작년 부진을 만회하기 위해 올해 공급 가구수를 3배로 늘린다. 작년 공급 가구수는 2015년 이후 가장 낮았다. 복합개발 사업도 지지부진했다. 대부분의 프로젝트가 미뤄지면서 숫자로 가시화되지 못했다.

분양 물량 축소와 복합개발 부진은 현금창출력을 둔화시켰다. 3분기까지 순영업활동현금흐름(NCF)는 30억원대에 머물렀다. 연간 기준으로도 100억원을 넘기기 어려울 것으로 보인다. 이정도 수준의 현금창출력으로는 아시아나항공 인수 이후 재무부담을 이겨내기 어렵다는 게 중론이다. 이에 올해는 보다 공격적으로 주택사업에 나서 작년의 부진을 만회하려는 의도로 깔린 것으로 보인다.

◇분양·복합개발 부진, NCF 100억 미만

17일 건설업계에 따르면 현대산업개발은 작년 6400여 가구 수준의 분양 물량을 소화한 것으로 파악된다. 현대산업개발은 연초 1만9000가구 공급이 가능성할 것으로 내다봤다. 하지만 분양 지연과 신규 사업 취소 여파로 실제 공급규모는 대폭 축소됐다. 1만가구 달성에 실패하면서 2015년 이후 가장 낮은 수준을 나타냈다.

여기에 막대한 자금이 투입된 복합개발 사업도 기대만큼 진행률이 오르지 않고 있다. 우선 2017년 10월 민간사업자로 선정된 광운대 역세권개발의 경우 1년이 넘도록 지지부진한 상태다. 역사 부분과 물류기지를 함께 통합해 개발하려던 계획이 따로 개발하는 것으로 수정된 탓에 사업 속도가 느린 것으로 전해진다. 2020년 하반기에나 착공이 가능할 것으로 예상된다.

이외 용산역 전면 공원 지하 개발 사업은 착공이 지연되고 있다. 신분당선이 들어오는 시기를 맞추기 위해 미뤄진 것으로 알려졌다. 광주 작동 물류센터 개발사업은 토지협상이 진행 중인 상태로 올해 하반기께나 구체화될 것으로 예상된다.

파주 서패동 도시개발 프로젝트는 미군과의 인허가 문제로 사업추진이 멈춘 상태다. 서패동 프로젝트는 미군 반환 공여지 개발 사업이다. 용산 철도병원 부지 개발은 오는 2021년 6월 착공에 돌입할 것으로 예상된다.

분양물량이 축소되고, 복합개발이 부진하면서 현금흐름이 예년에 비해 나빠졌다. 작년 3분기까지 현대산업개발은 3097억원의 순이익을 올렸지만, 실질적으로 유입된 현금은 31억원(NCF)에 그쳤다. 4분기 실적을 감안하더라도 실질적으로 유입되는 현금은 100억원을 밑돌것으로 예상된다. 현재 시장에서 예상하는 NCF는 80억원 선이다.


◇아시아나항공 인수 후 재무부담 가중, 지방 사업장 리스크 주목

문제는 이정도 수준으로는 아시아나항공 인수 이후 재무 부담을 감당하기 힘들다는 것이다. 현대산업개발이 아시아나항공 인수에 투입해야 하는 자금은 2조원에 이른다. 여기서 증자를 통해 외부에서 지원받는 4000억원을 제외한 나머지는 모두 현대산업개발의 부담으로 남는다.

우선 보유 현금성 자산 중 가용 가능한 현금의 70% 가량인 5000억원을 사용한다. 세부적으로 보면 지난 9월말 기준 보유 현금 및 현금성 자산은 9043억원 수준이다. 여기에 단기금융상품과 단기투자증권을 고려하면 1조4868억원으로 불어난다. 다만 여기서 실질적으로 투입 가능한 금액은 단기운용자금 7759억원을 제외한 나머지다. 아시아나항공 인수 이후 실질적으로 탄력적으로 사용 가능한 현금은 2100억원으로 급감한다.

이외 외부 차입규모는 1조1000억원에 이른다. 세부적으로 3000억원은 회사채, 8000억은 인수금융을 통해 인수 대금을 치를 예정이다. 모두 차입부채로 조 단위 조달이 예정돼 있는 만큼 재무부담 가중으로 이어질 전망이다. 조 단위 차입이 이뤄지는 만큼 이에 수반되는 금융비용도 만만치 않기 때문이다.

현재 현대산업개발의 신용등급이 'A+'인 점을 감안하면 조달금리는 대략 3% 중후반대 선에서 결정될 가능성이 크다. 이 경우 연간 금융비용은 350억~400억원에 이른다. 작년말 기준 연간 금융비용이 173억원이었다. 대출이 현실화되면 연간 이자만 600억원에 육박하게 된다.

상황이 이렇다 보니 현대산업개발 입장에선 올해 보다 공격적으로 주택사업에 나설수밖에 없는 것으로 보인다. 최대한 많은 프로젝트를 분양해야 유동성을 확보할 수 있다. 현대산업개발은 올해 서울을 비롯해 전국 주요 도시에서 총 19개 단지, 2만여 가구를 공급한다는 계획이다. 재개발·재건축 등 도시재생사업 물량이 1만327가구로 전체물량의 51%를 차지한다. 자체사업 물량도 20%를 상회한다.

다만 부동산 상황을 감안하면 실제로 프로젝트가 예정대로 진행될 수 있을 지는 미지수다. 부동산 규제가 강화되면서 분양이 예정대로 이뤄지지 못한 사업장들이 올해도 발생할 가능성이 있다. 여기에 수도권을 제외한 지방에서 진행 중인 프로젝트의 성패도 주요 변수로 꼽힌다. 수도권은 사실상 부동산 시황의 영향을 받지 않는다. 하지만 지방은 미분양 물량이 많아지면서 하락세가 뚜렷하다.

실제 올해 초 현대산업개발이 분양한 지역주택조합 아파트인 173가구 규모의 당진 아이파크의 경우 69가구의 미분양이 발생했다.