이 기사는 2020년 01월 30일 08:11 thebell 에 표출된 기사입니다.

서울 재건축·재개발 시장이 연초부터 뜨거워지고 있다. 총사업비가 7조원에 달하는 한남3구역에선 현대건설·GS건설·대림산업이 시공사 선정을 놓고 검찰 수사까지 받으며 경쟁 중이다.

하지만 5대 건설사 중 삼성물산과 대우건설은 다소 조용한 분위기다. 삼성물산은 과열 양상의 정비사업 수주전에서 의도적으로 발을 빼는 느낌이라면 대우건설은 사정이 다르다. 꾸준히 입찰 의향서를 제출하지만 막바지 단계에서 뒷심을 발휘하지 못한다는 평이다. 업계에선 그 원인을 대우건설 최대주주인 산업은행에서 찾는다.

2000년대 후반 들어 성장한 서울, 특히 강남 지역의 재건축·재개발 시장은 1970년대 말 지어진 강남 아파트가 노후화되면서 본격화됐다. 2009년 준공돼 자이를 알린 '반포자이'는 1977년 들어선 반포주공3단지를 재건축한 것이고, 2017년 현대건설이 수주에 성공해 '디에이치'를 각인시킨 총사업비 10조원 규모의 반포주공1단지 재건축도 1973년 지어진 건물을 다시 짓는 사업이다.

반포주공 시절과 최근의 정비사업에서 나타나는 가장 큰 차이점은 매출원가율의 변화다. 한 업계 관계자는 "1970~80년대에는 약 70%의 매출원가율로 강남 아파트를 지을 수 있었다면 이제는 매출원가율이 90% 중후반에 달한다"고 말했다. 과거와 달리 이제는 조합원을 사로잡을 만한 건축 특화·커뮤니티 시설 등을 제공해야 돼 이익률이 매우 낮아졌다.

대우건설이 대형 정비사업에 적극 나서지 못하는 이유도 바로 여기에 있다. 2011년 대우건설 최대주주가 된 산업은행은 원활한 매각을 위해 자산 효율화에 집중했다. 보유자산을 팔고 판매관리비를 낮추는 식의 조치였다. 이 탓에 대우건설은 고급 아파트 브랜드 '푸르지오 써밋'을 가지고도 시장에서 인지도를 높이지 못했다.

건설업계에선 낮은 이익률에도 불구 입을 모아 랜드마크 아파트의 중요성을 강조한다. 지역의 상징이 되는 아파트를 가지고 있는 회사는 장기적으로 정비사업 수주를 걱정할 필요가 없다는 이야기도 나온다. 조합원에게 그저 랜드마크 아파트를 보여주면 되기 때문이다.

산업은행 구조조정 전문 자회사로 지난해 대우건설 최대주주가 된 KDB인베스트먼트의 이대현 사장은 같은해 7월 대우건설 매각 계획에 대해 "지금은 없다"며 "펀더멘털을 강화해 경쟁력을 높이겠다"고 말했다. 이 사장은 "핵심역량을 중심으로 하는 구조조정을 실시하겠다"고도 했다.

대우건설은 주택·플랜트·토목 중 주택에서만 이익을 내고 있다. 그야말로 핵심사업이다. 대우건설은 지난해 건설사 중 유일하게 2만 가구가 넘는 주택 분양에 성공했다. 올해도 압도적인 분양 목표를 세울 정도다. KDB인베스트먼트가 대우건설 매각 성사를 위해 장기 기업가치 상승을 노리고 있다면 대규모 정비사업 수주전에서 어떤 전략을 택해야 할지도 이미 알고 있을 것 같다.