이 기사는 2020년 02월 20일 07:54 thebell 에 표출된 기사입니다.

국내에 리츠가 도입된 지 20여년이 흘렀다. 리츠의 투자자산은 상업시설, 오피스, 물류센터 등 다양하다. 현재 이들 자산을 대상으로 조성된 리츠는 200여개에 이른다. 지금까지 다수의 투자자들이 리츠 시장에서 활발하게 투자를 벌여왔다. 그 중에서도 대표주자로 첫 손가락에 꼽히는 곳이 KB부동산신탁이다. KB부동산신탁은 비상장 공모와 사모 방식으로 리츠를 설립해 운용해왔다.

올해엔 그동안 시도하지 않은 않은 공모상장 리츠를 만든다는 계획이다. 공모상장 리츠는 작년부터 차츰 활성화되기 시작했는데, 이 같은 시장의 흐름에 편승하려는 의도로 읽힌다. 목표 공모리츠 규모는 1조원대 선이다. 작년 롯데그룹은 백화점과 마트를 기초자산으로 하는 조단위 공모리츠를 출범했다. NH농협리츠운용은 프라임 오피스를 기초로 한 재간접 투자상품을 내놨다. 이들 두 상품 모두 투자자들의 큰 관심을 받으며 증시에 성공적으로 입성했다.

◇조단위 공모상장 준비 중

20일 신탁업계에 따르면 KB부동산신탁이 올해 조 단위 규모의 공모상장 리츠를 준비 중이다. 그동안 KB부동산신탁은 비상장 공모와 사모 형태의 리츠만을 취급해왔다. 투자 대상은 대형 오피스 빌딩을 비롯해 다양하게 검토 중인 것으로 전해진다.

신탁업계 관계자는 "KB부동산신탁이 연초부터 공모상장 리츠를 올해 키워드로 잡고 준비 중"이라며 "투자매물을 검토 중인데, 총 리츠에 담길 총 투자자산은 1조원을 상회할 것으로 예상된다"고 말했다.

KB부동산신탁의 이 같은 선택은 최근 시장 분위기를 고려한 것으로 풀이된다. 공모상장 리츠 시장은 작년부터 투자자들의 관심이 높아지면서 확대될 조짐을 보이고 있다. 롯데그룹은 백화점과 마트를 기초자산으로 하는 조단위 공모리츠를 출범했다. 상장 직후 상한가를 기록할 정도로 투자자들의 기대를 한 몸에 받았다.

NH농협리츠운용은 프라임 오피스를 기초로 한 재간접 투자상품을 내놨다. 공모전 사전 청약 형태로 프리IPO 나서 좋은 결과를 얻었다. 상장 후에도 첫날 주가가 가격제한폭까지 치솟았다. 이외에 현재 SK네트웍스의 직영 주유소 인수자로 낙점된 코람코자산신탁은 해당 자산을 기초로 한 4000억 규모의 공모리츠를 준비 중이다. 알짜 부동산이 기초다 보니 벌써부터 관심이 크다.

이는 정부차원에서의 유인책이 통한 결과라는 해석이다. 정부는 수년 전부터 공모상장 리츠의 순기능에 주목하며 활성화를 위해 노력해 왔다. 리츠를 관할하는 국토교통부는 공모리츠 활성화를 목표로 시장과 적극 소통해왔다. 순차적으로 규제가 완화됐고 최근엔 세제혜택까지 제공키로 했다. 공모리츠는 주식, 채권과 비교했을 때 장기적이고 수익률도 좋은 편이다. 그만큼 고령층 소득확대에 기여할 수 있다. 여기에 부동산 거래의 투명성도 확보할 수 있다.

◇'중위험-중수익' 주류, 2009년 데뷔

KB부동산신탁의 전신은 1996년 설립된 주은부동산신탁이다. 과거 한국주택은행의 자회사로 출발했고 이후 그룹 전체의 사명 변경에 따라 2002년 지금의 KB부동산신탁으로 이름을 바꾸었다. 자본금 역시 과거 국민은행이 800억원을 보탰고 이후 지주회사 체제로 전환하면서 KB금융지주로 대주주가 바뀌었다.

KB부동산신탁의 태생과 현재를 감안하면 KB금융지주의 영향력은 절대적이다. 특히 은행지주 계열의 신탁사인 만큼 '안정성'에 방점을 두고 '고위험-고수익' 보다 '중위험-중수익' 중심으로 리츠 상품을 만들었다.

KB부동산신탁이 처음으로 리츠 시장에 발을 들여놓은 것은 2009년이다. 데뷔작은 KB와이즈스타제1호로 강남 소재 ING타워를 매입하기 위해 조성됐다. 당시 투자액 1942억원 중 644억원을 공모로 모았고, 나머지 1298억원은 사모를 통해 조달했다.

이후 매년 새로운 상품을 내놓으며 시장에서 입지를 다졌다. 투자 대상은 물류센터와 오피스, 임대주택, 리테일 등 다양했다. 이렇게 현재 운용 중인 리츠는 22개에 이른다. 작년말 기준 운용 중인 자산 규모는 3조3136억원이다. 지난 1월 거래가 종결된 평촌홈플러스 리츠까지 포함하면 운용 자산규모는 3조4000억원을 넘어선다. 주요 리츠를 살펴보면 △KB용인아산리테일 1373억원 △KB강남오피스제1호 5037억원 △KB대전둔산리테일 715억원 △KB안성로지스틱스 1533억원 △KB평촌리테일 1030억원 등이다.

공모상장은 경험이 없지만 비상장 공모에선 KB부동산신탁은 다양한 경험을 갖고 있다. 대표적으로 작년말 거래가 종결된 안성 홈플러스 신선물류센터와 올해 초 종결된 홈플러스 평촌점 거래가 있다.

KB부동산신탁은 안성 홈플러스 입찰 이후 오버페이 이슈가 있었지만, 공모를 통해 순조롭게 재원조달을 끝냈다. 마찬가지로 지난 1월 거래가 종결된 평촌 홈플러스 인수 거래에서도 KB부동산신탁은 성공적으로 공모를 통해 재원을 조달했다. 이들 거래에서 은행과 증권사, 신탁부의 협업이 적절히 이뤄졌다는 평가다.