이 기사는 2020년 02월 24일 07:03 thebell 에 표출된 기사입니다.

국내 부동산신탁사들은 최근 부동산 호황기에 편승해 성장가도를 달렸다. 작년까지 매년 역대급 성적을 거둔 신탁사들이 과반을 넘을 정도다. 지난해 역성장한 곳은 두 곳에 불과하다. 이렇다 보니 전체 시장 규모도 1조3000억원대로 불어나며 최대치를 기록했다. 하지만 지난해 들어 재무건전성에 대한 우려가 불거지고 있다. 부동산신탁사들의 영업용순자본비율(NCR)은 여전히 안정적인 수준을 기록하고 있지만 상위권 업체를 중심으로 하락세가 이어진다.

◇'2강' 한토신·한자신 하락 ···3위 하나신탁도 '주춤'

NCR은 금융사의 재무건전성과 자본적정성을 파악할 수 있는 대표적인 지표다. 금융사로 분류되는 부동산신탁사 역시 NCR을 산정한다. NCR은 영업용 자본과 위험자산을 고려해 산정된다. 위험수준은 주식과 집합투자증권과 관련된 시장위험액과 대여금과 미수금이 고려된 신용위험액 등을 합산해 산정된다. 수치가 높을수록 건정성이 우수한 것으로 해석된다.

금융당국에서 내건 최소비율은 150%이다. 기존 부동산신탁사 11곳은 매년 150%를 크게 상회하고 있다. 작년말 기준으로도 신규 신탁사 3곳을 포함한 14개사의 NCR은 모두 150%를 훌쩍 웃돌았다. 업계 평균 NCR은 1458.9%이다.

안정적이라고 할 수 있지만, 평균치를 그대로 받아들이기는 어렵다. 신규 신탁사 3곳의 평균이 무려 3034%에 이르기 때문이다. 대부분 작년 뒤늦게 인가를 받고 출범한 탓에 영업활동을 활발히 벌이지 못했고, 이는 위험수준을 낮추는 요인이 됐다. 이들 3사를 제외하면 업계 전반적인 분위기는 그리 좋지 않다.

최근 수년간 부동산 경기 호황을 바탕으로 폭발적인 성장세를 보였지만, 이 과정에서 쌓인 리스크가 NCR에 고스란히 나타나고 있는 것으로 해석된다. 지난해 1분기에는 작년 말보다 NCR이 떨어진 곳이 6곳이었다. 이어 2분기에 1분기보다 떨어진 곳은 8곳으로 증가했다. 3분기엔 일부 신탁사가 선전하기도 했지만, 작년 한 해를 놓고 보면 성적은 그리 좋지 않다. 절대 2강인 한국토지신탁과 한국자산신탁을 비롯해 상위 3개 업체의 NCR 하락세가 눈에 띈다.

업계 부동의 1위인 한국토지신탁은 2018년까지 700%대를 유지해오다 지난해 600% 초반대까지 하락했다. 작년말 기준 NCR은 629.7%로 전년대비 74.5%포인트 떨어졌다. 매출 하락 속에 그동안 외형 성장을 주도해온 대표적인 하이리스크-하리리턴 사업인 차입형 토지신탁 사업의 위험도가 반영된 영향으로 해석된다.

한국토지신탁과 마찬가지로 업계를 이끌어가고 있는 한국자산신탁도 작년 NCR이 크게 낮아졌다. 작년 NCR은 전년대비 무려 253.79%포인트 하락한 879.7%를 기록했다. 주목할 점은 최근 3년 연속으로 NCR이 하락세에 있다는 점이다. 2017년 1280%에 이르렀지만 불과 2년 사이 900% 아래로 떨어졌다. NCR 하락 요인으로 앞서 언급한 차입형 토지신탁이 지목된다.

여기에 작년 시장점유율 3위까지 치고 올라온 하나자산신탁 역시 NCR 수치가 하락했다. 전년대비 39%포인트 떨어진 1328%를 기록했다. 이렇게 상위 3사의 재무 건전성에 이상 신호가 감지되면서 시장에선 부동산신탁사의 위기가 본격화되는 것 아니냐는 우려도 나온다.


◇교보신탁, 하락 폭 400%포인트 상회

이들 외에 재무 건전성에 위험 신호가 들어온 곳으로 교보신탁이 있다. 교보신탁은 작년말 980.4%의 NCR을 기록했다. 전년 1450.2% 대비 무려 469.79%포인트나 하락한 수치다. 2017년 1400%를 웃돌았지만, 지속적으로 내려가면서 이제 1000% 선 마저 무너졌다.

최근 영업용순자본의 감소와 총위험액의 증가가 동시에 이뤄지면서 큰 폭으로 NCR이 떨어졌다. 잔존만기 3개월 초과 대출채권의 증가로 영업용순자본의 차감액이 늘었고, 위험액 중에서는 신용위험액의 증가가 눈에 띈다. 운영위험액 역시 늘면서 NCR 하락에 영향을 미쳤다.

교보신탁의 전신은 생보부동산신탁이다. 작년 M&A를 거치면서 사명을 변경했다. 그동안 교보생명과 삼성생명이 각각 지분 50%씩 보유해 공동경영을 해오다가 작년 3분기 교보생명이 삼성생명이 보유한 지분 50%를 1154억원에 인수하면서 단일 최대주주가 됐다. 교보생명 체제에서 어떤 행보를 보일지 주목된다.

이외에 나머지 7개사는 모두 NCR이 올랐다. 가장 큰 상승폭을 보인 곳은 옛 국제신탁인 우리자산신탁이다. 우리자산신탁은 전년대비 440%포인트 급증한 1398%를 기록했다. 국제신탁은 작년 M&A를 통해 우리금융지주를 새 주인으로 맞이했다. 4위인 코람코자산신탁은 3년연속 오름세를 보이며 654.9%를 기록했다. 5위인 KB부동산신탁은 2018년 1200%대까지 하락했다가 작년 1300%대를 회복하며 반등했다. 마찬가지로 대한토지신탁도 지난해 861%를 기록하며 감소세에서 벗어났다. 무궁화신탁과 아시아산탁도 각각 605.4%, 970%의 NCR을 기록했다.