이 기사는 2020년 04월 01일 13:46 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 M&A의 물류센터 거래 비중이 점차 늘고 있다. 온라인 전자상거래의 성장에 따른 물류센터 확보 니즈가 강해지고 있는 상황에서 접근성이 좋은 위치의 매물을 선점하고자 기관투자가들은 몇년전부터 움직이기 시작했다. 거래 건수가 늘면서 물류업체 투자에도 일종의 트렌드가 형성되는 분위기다.

1일 더벨PLUS에 따르면 지난 1분기 M&A 딜 가운데 부동산 관련 거래로 집계된 금액은 8조1936억원(완료 기준)이었다. 여기에는 단순 토지와 건물 외 물류센터 거래금액은 1조8334억원으로 집계됐다. 전체 부동산 거래의 22% 이상을 물류센터 거래가 차지한 셈이다.

지난해에는 한해동안 19조6607억원의 부동산 거래가 집계됐는데 이중 1조7741억원이 물류센터와 관련된 거래였다. 전체의 약 9% 가량을 물류센터 거래가 차지했다는 점을 감안하면 올해는 그 비중이 더 늘어난 것으로 파악된다.

1분기 집계된 거래는 5건으로 국내 4건, 해외 1건의 딜이 이뤄졌다. 국내 거래 중 가장 규모가 컸던 딜은 KKR이 평택BLK물류센터를 페블스톤자산운용에 매각한 건이다. 딜 규모는 1976억원이다. 2019년 초 준공된 평택BLK물류센터는 경기 남부 최대 규모의 시설로 전자상거래 업체가 주로 입주해 있다.

도이치자산운용이 인수한 김포 성광물류센터는 639억원 규모로 그 뒤를 이었다. KB부동산신탁은 매입 3년만에 엑시트를 시현하게 됐다. 김포 성광물류센터는 쿠팡, SF익스프레스, 평화드림 등이 임차해 있다. 이밖에 경기 이천 소재의 디씨덕평, 설성물류센터 등이 1분기 주요 거래로 등재됐다. 해외 지역에서는 메리츠대체투자운용이 1조5000억원 규모로 유럽 소재의 물류센터에 투자한 것이 눈에 띈다.


국내 물류센터에 대한 투자 기회는 당분간 많아질 것으로 전망되고 있다. 글로벌 부동산 컨설팅 기업인 컬리어스인터내셔날의 장현주 이사는 "코로나19가 확산되면서 오프라인 매장보다는 온라인 전자 상거래가 급격하게 증가하고 있고 유통업체 및 물류업체의 온라인사업 전략도 강화되면서 물류분야는 장기적으로 가장 유망한 투자 기회를 제공할 것"이라며 "특히 최근 신선식품 배달 증가로 상온 창고에 투자했던기관투자자의 자금이 저온시설과 냉동·냉장시설을 갖춘 시설로 옮겨가고 있다"고 설명했다.

임차인들의 초대형 물류센터 선호 현상도 증가하고 있다. 따라서 3만 평 이상의 초대형 물류센터에 투자자금이 몰리고 있다는 설명이다. 과거에는 유통 대기업 등이 이미 마스터리스한 안정적인 투자매물을 선호하는 투자자가 많았다면, 최근에는 개발단계부터 임차인을 확보해 입맛에 맞는 물류센터를 개발해 나가는 사례가 늘어나고 있다.

지역적으로는 투자가 가장 활발했던 경기도 용인과 이천에 대형 물류센터 공급이 가장 많았었다. 하지만 최근 용인과 이천의 공급 증가로 개발가능한 부지가 줄어들고 인허가가 어려워지면서 안성과 인천 등 지역으로 투자와 공급이 증가하고 있다.

또 소형 물류센터의 통합 사례도 늘고 있다. 작은 물류센터 여러 개를 운영할 경우 인력이나 차량 설비투자비가 각각 들어가 대형 물류센터 대비 효율성이 떨어질 수 있기 때문이다. 최근 물류 업체들은 자동화된 설비투자와 운영 효율성을 위해 소규모 물류센터 여러 개를 대형 물류센터 하나로 통합하려는 움직임을 보이고 있다.

투자자 측면에서도 다변화되고 있는 모습이다. 물류센터 투자는 그동안 외국계가 주도하는 경향이 있었으나 최근에는 국내 자산운용사가 출자한 전용 블라인드펀드 등의 투자도 늘고 있다. 최근 2년간 물류센터 투자 규모로 가장 두드러진 활동을 보인 곳은 ADF자산운용이다. ADF자산운용은 국민연금과 행정공제회로부터 자금을 출자받아 물류 부동산 블라인드펀드를 운용하고 있다.

이같은 블라인드펀드를 통한 물류센터 투자는 더욱 증가할 것으로 전망되고 있다. 장 이사는 "블라인드 펀드를 활용할 경우 운용사 입장에서 직접 물류 딜 소싱 후 투자자 모집을 하는 과정의 시간이 생략돼 투자속도가 빠르고 과감한 투자의사 결정이 가능하다"며 "최근 완성된 실물이 아니라 개발 단계에 투자해 보다 높은 수익률을 올리는 개발형 블라인드 펀드가 인기가 있는데, 물류센터 투자수요가 확대되면서 물류 전용 블라인드 펀드 활용이 필요한 시점"이라고 언급했다.