이 기사는 2020년 02월 06일 14:39 thebell 에 표출된 기사입니다.

KB부동산신탁이 선매매 방식으로 개발 중인 '인천복합물류센터(IMDC)'의 개발 프로젝트 파이낸싱(PF)을 조성했다. 개발 PF는 2000억원대 수준이다. PF 대주단은 보험사와 은행을 포함한 여신기관으로 구성됐다.

PF 대주단 모집은 순조롭게 이뤄졌다. 최근 물류센터 투자에 대한 시장의 관심이 잘 드러난 것으로 보인다. 특히 인천복합물류센터의 입지조건이 뛰어나다는 평가다. 이에 통상적으로 계약조건에 포함되는 매입확약등의 신용보강 조항이 이번 PF에선 빠졌다.

◇선매매 방식 개발, 2130억 PF 조성

6일 IB업계에 따르면 KB부동산신탁이 인천복합물류센터 개발을 위해 2130억원 규모의 PF를 조성했다. 대주단은 교보생명과 부산은행 새마을금고, IBK캐피탈, DGB캐피탈, 우리종합금융, OK캐피탈 등으로 구성됐다. 금리는 6% 안팎으로 책정된 것으로 전해진다. 이번 PF 주선은 KTB투자증권이 맡았다.

IB업계 관계자는 "인천복합물류센터는 KB부동산신탁이 선매매 형태로 개발하는 프로젝트"라며 "본PF 조성과 함께 지난달 말께 착공했다"고 말했다. 시공은 전문 건설사인 보미가 맡았다. 선매매는 개발비를 선제적으로 조달하고 준공 시 소유권을 넘겨받는 구조다.

앞서 KB부동산신탁은 지난해 8월 이번 개발 사업의 시행을 맡고 있는 ㈜굿윌로지스와 선매매을 위한 양해각서(MOU)를 체결했다. 인천복합물류센터 프로젝트는 초기 단계로 준공 전 실사를 통해 거래조건을 최종 확정될 예정이다. 앞서 양측이 체결한 MOU는 구속력이 있는데, 효력은 준공 시까지다. 우선매수권을 확보한 셈이다

물류센터 개발에 2년여가 소요되는 만큼 매매계약 체결은 2021년께로 예상된다. KB부동산신탁은 인수를 위해 투자 수단(vehicle, 비히클)으로 리츠를 활용한다는 방침이다.

인천복합물류센터는 냉동창고와 상온창고가 복합된 물류시설로 지하 1층~지상 8층, 연면적 16만4519㎡ 규모로 조성될 예정이다. 이번 사업을 맡은 ㈜굿윌로지스는 신한철 대표가 이끌고 있는 신생 시행사다. 이번 인천복합물류센터 개발이 첫 번째 프로젝트다.

IB업계 관계자는 "이번 프로젝트는 다른 인천지역에서 진행 중인 물류센터 개발사업과 달리 인허가 절차를 순조롭게 통과했다"며 "항구와 인접해 있는 지리적 이점때문에 투자자들의 관심이 높다"고 말했다.

이 같은 이점 덕분에 이번 PF 약정에는 매입확약과 같은 신용보강 조항이 빠진 것으로 전해진다. 인천복합물류센터는 인천 중구 신흥동 3가 일원에 조성될 예정이다. 해당 사업지는 인천항 남항과 연계된 항만시설 배후의 준공업지역으로 주변에는 크고 작은 기업의 물류센터와 식품 가공공장이 들어서 있다.

◇투자자 이목 향하는 '물류센터'

최근 수도권 물류센터 투자 붐이 일고 있다. 시장에 물류센터가 매물로 나오면 딜을 따내기 위한 원매자들의 경쟁이 치열하게 전개된다.

KB부동산신탁이 작년에 매입한 안성 홈플러스 물류센터가 대표적인 예다. 당시 20개 가까운 업체가 몰렸다. 불붙은 경쟁은 가격 상승으로 이어졌다. 이때 최고가인 1375억원을 베팅한 KB부동산신탁이 최종 인수자로 낙점됐다.

이에 시장에선 '오버페이'에 대한 우려가 나오기도 했지만, 기우였다. 최근 물류센터에 대한 투자 수요가 증가하고 있다는 점을 반영하듯 거래대금을 마련하는 과정에서 투자자들이 대거 몰렸다. 특히 안성을 비롯한 물류거점을 중심으로 땅값이 상승하고 있는데, 안성 홈플러스 물류센터도 마찬가지로 향후 꾸준히 가치가 오를 것으로 점쳐진다. 시장 전문가들이 예상하는 연간 가치 상승률은 3~4% 선이다.

사실 물류센터의 인기는 최근의 일만은 아니다. 이미 해외에선 부동산 투자 1순위로 물류센터를 꼽고 있다. 국내에서도 오피스나 리테일 투자 수익률을 넘어서기 시작하면서 관심도가 차츰 높아지고 있는 추세다. 대규모 물류부지 공급은 제한적인 반면 국내 기업들의 수요는 지속해서 늘고 있다는 점도 영향을 미치고 있다.

이미 물류 허브지역에 대규모 창고가 들어서 있어 개발 인허가를 승인 받기 어려운 것으로 전해진다. 이에 반해 국내기업들의 수요는 치솟고 있어 수급불균형이 가속화되고 있다.

투자자들은 물류센터 중에서도 신선식품을 취급하는 물류센터에 더 관심을 갖고 있다. 마켓컬리, 신세계, 쿠팡 등이 새벽배송에 적극 나서면서 물류센터 거점 확보 경쟁도 치열해지고 있는 실정이다. 상온(Dry) 물류창고 대비 냉장 및 냉동 물류센터 공급이 부족하다 보니 자연히 임대료와 거래가격이 높아지는 셈이다.