이 기사는 2020년 04월 16일 16:19 thebell 에 표출된 기사입니다.

하나자산신탁이 LG하우시스 천안 물류센터 인수를 위해 하이투자증권과 손을 잡았다. 인수전 초반부터 호흡을 맞춰왔다. 하나자산신탁이 치열한 경쟁을 뚫고 인수자로 낙점된 것도 하이투자증권의 역할이 컸다. 입찰에 참여할 때 투자확약서(LOC)를 끊어준 덕분에 거래 완결성 측면에서 후한 평가를 받았다.

거래금액은 600억원 중반대 수준이다. 경쟁이 치열해 지면서 물류센터의 몸값이 상승했다. 이번 입찰에 참여한 원매자들이 가격을 공격적으로 제시한 것으로 전해졌다. 하나대체투자운용은 이번 거래를 통해 200억원에 이르는 시세차익을 거둬들일 것으로 보인다. 연환산 수익률(IRR)을 기준으로 보면 두 자릿수를 넘어서는 액수다.

◇매도자 눈높이 상회, 매각가 약 650억

16일 부동산업계에 따르면 하나자산신탁이 LG하우시스 천안 물류센터 인수 재원 마련을 위해 하이투자증권으로부터 LOC를 확보했다. 하이투자증권은 에쿼티를 책임질 예정이다. 에쿼티는 공모가 아닌 사모 형태로 조달할 예정인 것으로 알려졌다.

부동산업 관계자는 "하나자산신탁은 입찰에 참여할 때 이미 하이투자증권으로부터 LOC를 받았다"며 "선제적으로 재원 조달에 대한 리스크를 없애면서 인수전에서 유리한 고지를 선점할 수 있었다"고 말했다.

하이투자증권이 코로나19로 얼어붙은 시장 분위기에서 선뜻 LOC를 끊어준 것은 우량 임차인인 LG하우시스 때문이다. 현재 LG하우시스와 맺어진 잔여 임차기간은 4년여다. 길지 않은 기간이다. 향후 펀드를 운용하는 데 있어 순조롭게 투자금을 회수하기 위해서는 반드시 임대차 기간 연장이 필요하다. 그만큼 현재 매수인이 리스크를 짊어지는 셈이다. 그럼에도 하이투자증권이 투자를 결심한 것은 임대차 기간 연장 가능성이 크다고 봤기 때문이다.

부동산업계 관계자는 "대기업 계열사다 보니 안전성 측면에선 우수하지만 잔여 임차기간이 짧다는 점은 리스크 요인"이라며 "하나자산신탁과 하이투자증권은 LG하우시스와 임대차 기간 연장이 가능하다는 데 베팅한 것으로 보인다"고 말했다.

LG하우시스 천안물류센터의 매도자는 하나대체투자운용이다. 하나대체투자운용은 지난달 27일 입찰을 진행했으며 11곳이 출사표를 던졌다. 대형 증권사를 비롯해 부동산 신탁사, 중·소형 자산운용사가 경쟁을 벌였다. 면면을 살펴보면 NH투자증권, 교보자산신탁, 대신자산신탁, 하나자산신탁, 대한토지신탁, 코람코자산운용, 멀티에셋자산운용, KB자산운용, LK자산운용, BNK자산운용, 바로자산운용 등이다.

이들 중 하나자산신탁, 코람코자산운용, 대한토지신탁, 대신자산신탁, 바로자산운용, 멀티에셋자산운용 등 6곳이 숏리스트에 이름을 올렸다. 치열한 경쟁 끝에 우선협상자로 낙점된 곳은 하나자산신탁이다. 가격 측면에서도 최고가를 제시했을 뿐만 아니라, 하이투자증권이 끊어준 LOC 덕분에 딜 종결성에서도 가장 높은 평가를 받았다.

LG하우시스 천안 물류센터는 충남 서북구에 자리하고 있다. 3층 건물로 부지 2만7045㎡에 연면적 3만3339㎡ 규모다.

LG하우시스 천안 물류센터가 개관한 시기는 2011년이다. 효율적인 재고관리를 위해 천안에 새로 물류센터를 오픈했다. 이전까지 울산·청주공장과 300여 개의 장식재·고기능소재 대리점에 재고가 분산됐는데, 천안에 거점을 마련하면서 기존 3개월 내외의 과다한 유통재고를 50% 이상 감축하는 효과를 거뒀다.

◇목표 수익률 '초과' 달성

인수 경쟁이 치열하게 전개되면서 LG하우시스 천안 물류센터의 가격이 매도자의 기대 수준을 뛰어넘었다. 당초 하나대체투자운용의 목표 가격은 580억원 선이었다. 목표치보다 무려 10% 이상 가격이 오른 셈이다. 이를 통해 하나대체투자운용은 목표 수익률을 초과 달성할 것으로 보인다.

하나대체운용이 LG하우시스 천안 물류센터를 인수한 시기는 2015년 5월이다. 당시 에쿼티(Equity) 230억원을 포함한 451억원을 들여 매입했다. 인수 펀드의 연간 목표 수익률은 8.95% 수준이다.

이번에 가격이 크게 상승하면서 임대료를 제외한 시세차익으로도 연간 목표 수익률을 훌쩍 뛰어넘을 것으로 분석된다. 이대로 가격이 최종 확정되면 매각 차익은 199억원이다. 이를 토대로 에쿼티 기준 IRR을 계산하면 17.3%로 추산된다. 투자기간은 5년으로 계산했다. 여기에 연간 임대료 수익과 부대비용, 그리고 대출에 대한 이자비용을 고려하면 IRR은 이보다 한층 높아질 것으로 보인다. 목표 IRR 대비 무려 8%포인트 이상 수익률이 상승한 셈이다.