이 기사는 2020년 04월 14일 09:21 thebell 에 표출된 기사입니다.

유경PSG자산운용(이하 유경PSG)이 코로나19를 뚫고 하이트진로 서초사옥 투자금 회수 작업을 순조롭게 이어가고 있다. 인수자로 낙점된 곳은 KB자산운용이다. 최근 본계약을 맺고 계약금까지 치렀다. 재원 조달이 순조롭게 이어지고 있는 만큼 오는 5월 이번 거래가 클로징 될 전망이다.

◇매각가 2280억, 계약금 10% 납부 완료

14일 IB업계에 따르면 유경PSG와 KB자산운용이 이달 초께 하이트진로 서초사옥 매매 계약을 체결했다. 거래금액은 2280억원이다. 이는 3.3㎡당 2800만원 선에 해당하는 액수다. 하이트진로 서초사옥의 매각 대상 연면적은 약 2만7720㎡이다. 하이트진로 서초사옥은 서울시 서초구 서초동 1445-14번지 일원에 자리하고 있다. 지하 3층~지상 18층 규모다. 준공일은 1988년으로 2003년 한 차례 리모델링을 했다. 계약 체결 이후 KB자산운용은 10%에 해당하는 계약금 220억원을 매도자 측에 납부했다.

이번 매매 계약은 KB자산운용이 인수자로 낙점된 지 한 달여 만에 이뤄졌다. 사실 KB자산운용은 하이트진로 서초사옥 입찰에 모습을 드러내지 않았다. 입찰에 참여해 경쟁을 벌인 곳은 KB자산신탁과 코람코자산신탁, 하나자산신탁, 신한리츠운용 등이다.

KB자산운용은 정공법을 택하지 않았다. 다수의 투자자가 입찰에 참여해 치열한 경쟁을 벌였지만, KB자산운용의 시선은 우선매수권을 가진 하이트진로로 향했다. 하이트진로의 니즈를 노린다면 입찰을 통해 경쟁을 하는 것보다 딜을 따낼 가능성이 높다고 봤다. KB자산운용의 노림수는 임대차계약에 있다. 현재 서초사옥 관련 임대차 계약은 하이트진로에 불리하게 맺어져 있다. 과거 유동성 위기에 직면했을 때 부동산을 처분했던 터라 조건을 유리하게 가져가지 못했다.

하이트진로는 8년 전 맥주사업 부진으로 적자에 시달리면서 재무구조 개선을 위해 엠플러스자산운용에 서초사옥을 매각했다. 이때 하이트진로가 우선매수권이 포함된 임대차 계약을 맺었다. 계약기간은 20년이다. 당시 계약조건에 명시된 조건을 보면 연간 임대료 상승 조건이 있다. 매년 2.5%씩 상승하게 돼 있다. 현재 임대료는 113억원 선인데, 향후 151억원까지 증대될 예정이다.

IB업계 관계자는 "하이트진로의 재무상황 상 직접 인수하긴 현실적으로 어려움이 있었을 것"이라며 "매각이 진행되는 과정에서 KB자산운용과는 사전에 이미 논의를 끝냈을 것"이라고 말했다. 이어 "임대차 계약에 관해 이미 조율을 마쳤을 것"이라고 덧붙였다.

이렇다 보니 입찰에선 입찰보증금을 내건 신한리츠운용이 유리한 고지를 선점했지만, 하이트진로가 KB자산운용을 염두에 두고 우선매수권을 행사하면서 최종 인수로는 이어지지 못했다. KB자산운용의 전략이 통한 셈이다.

유경PSG자산운용 관계자는 "신한리츠운용이 제시했던 거래조건을 기준으로 KB자산운용과 협상을 진행해왔다"며 "차이점이 있다면 신한리츠운용이 비히클(vehicle, 투자수단)로 리츠를 택했다면, KB자산운용은 부동산펀드를 활용한다"고 말했다.

◇코로나19 뚫고 재원조달 순항, 5월 클로징 예정

KB자산운용은 재원 조달도 순조롭게 진행 중인 것으로 전해진다. IB업계 관계자는 "블라인드 펀드를 활용하지 않고, 증권사를 통해 에쿼티 투자금을 조달키로 했다"며 "코로나19에도 우량 임차인을 앞세워 투자확약서(LOC)를 받아냈다"고 말했다. 현재 속도라면 오는 5월께 하이트진로 서초사옥 매각 거래는 마무리될 것으로 보인다.

최근 코로나19 탓에 투심은 악화할 대로 악화한 상태다. 직접적인 타격을 입은 리테일과 호텔업에 대한 투자는 사실상 막혔다. IB업계 관계자는 "강력한 전염성을 지닌 코로나19 탓에 경제활동이 위축됐다"며 "리테일과 호텔업 등이 직접적인 영향을 받고 있는데, 관련 부동산 딜은 현재 대부분 무산될 위기에 놓였다"라고 말했다.

현재 코로나19 탓에 난항을 겪고 있는 호텔M&A는 신라스테이 동탄과 티마크그랜드호텔 등이 있다. 신라스테이 동탄은 현대자산운용·현대차증권 컨소시엄을 우선협상자로 선정한 이후 나머지 절차를 진행하지 못하고 있다. 매수자 측에서 재원 조달에 어려움을 겪고 있는 탓이다. 비히클을 제공할 예정인 현대차증권에서 투자심의 자체가 열리지 않고 있다. 코로나19 탓에 아예 신규 딜의 경우 투자심의 자체를 당분간 열지 않기로 한 곳들도 있는데, 현대차증권은 투자심의를 열지 않는 곳 중 하나다.

티마크그랜드호텔은 순조롭게 마무리될 것처럼 보였다. 하지만 기존 협업을 하기로 했던 신한금융투자가 라임자산운용 사태에 휘말리면서 이번 딜에서 배제됐다. 문제는 다음이다. 이후 코로나19가 장기화 조짐을 보이면서 투심이 악화했고, 새로운 파트너 물색에 어려움을 겪고 있다.

리테일 중에선 전주 홈플러스 효자점 인수가 난항을 겪고 있다. 인수자로 낙점된 NH리츠운용은 재원 조달에 어려움을 겪고 있다. 입찰에 참여했을 때 에쿼티를 책임지기로 했던 미래에셋대우가 전염병 탓에 투자의사를 접었다. 새로운 에쿼티 투자자를 물색하고 있지만 여의치 않은 것으로 전해진다.

그나마 미래에셋자산운용은 코로나 문제가 심각해지기 전 투자자 모집을 마무리한 덕분에 지난달 말께 롯데아울렛 광교점 매각 거래를 종결지었다.