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이천단천리물류센터 입찰가, 강남 오피스 육박 캡 레이트, 4% 초반 전망…임차인 확보 강점에 경쟁 갈수록 치열

신민규 기자공개 2020-04-21 09:23:30

이 기사는 2020년 04월 20일 14:15 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

금주 입찰을 앞둔 이천단천리물류센터의 거래 예상가격을 놓고 시장 이목이 집중되고 있다. 시장에선 물류센터치고는 이례적으로 캡 레이트(Cap rate) 기준 4% 초반대에 진입할 것으로 예상하고 있다. 기대치대로 거래가 성사되면 어지간한 강남 오피스 빌딩 가격에 육박하는 수준으로 매각되는 셈이다.

20일 관련 업계에 따르면 LB자산운용은 매각자문사인 메이트플러스를 통해 경기도 이천시 호법면 단천리 234-2번지 일원에 있는 이천단천리물류센터 입찰을 오는 24일 실시할 예정이다. 다수의 부동산 자산운용사가 입찰 참여를 확정짓고 거래가격을 고심하고 있다.

입찰을 앞둔 한 대형 부동산 운용사는 입찰가를 캡 레이트 기준 4% 초반 수준으로 적어낼 예정으로 알려졌다. 캡레이트는 부동산 매입가격 대비 순임대소득을 말한다. 그동안 물류센터는 캡 레이트 5% 이상은 되어야 거래가 성사됐지만 최근 거래가격이 치솟으면서 캡 레이트 역시 갈수록 낮아지고 있는 추세다.

가장 최근에 하나대체투자자산운용이 매물로 내놓은 천안 LG하우시스 물류센터의 경우 입찰가격이 캡 레이트 4.7% 수준에 달했다. 거래 당시 운용사와 신탁사 등 11곳이 인수의향서를 제출할 정도로 경쟁이 치열했다. 이천단천리물류센터는 이보다 경쟁이 더 치열한 것으로 알려져 예상가격이 치솟고 있다.

시장 예상대로 거래가 이뤄지면 매각가격은 600억원을 상회할 전망이다. 이천단천리물류센터 연면적이 3만3460㎡인 점을 감안하면 3.3㎡당 600만원을 웃돈다. 경기도 안성, 용인, 이천 일대 상온(Dry) 물류창고 거래 평균단가(3.3㎡당 330만~650만원)로 봐도 상단 수준에서 몸값을 인정받게 되는 셈이다.

몸값이 치솟는 배경 중 하나로는 장기 임대차 계약이 맺어져 있는 부분이 꼽힌다. 태은물류는 2017년부터 임대차계약을 체결해 69개월 가량 기간이 남아있다. 계약기간 동안 임대료 인상 조건도 제시되어 있다. 태은물류가 국내외 대기업 다수를 주요 고객사로 두고 있다. 상업시설 다수가 임차인 확보에 어려움을 겪고 있는 것과 달리 물류센터는 갈수록 안정적인 자산으로 인정받고 있는 추세다.

물류센터 중에서도 신축급으로 각종 시설 면에서 앞서 있다는 점도 매력으로 부각되고 있다. 지하2층~지상4층까지 구성돼 있는데 산지형으로 전층 접안이 가능하다. 2017년에 지어져 비교적 신축급에 속한다.

이천단천리물류센터 입찰은 24일까지 제출된 매입의향서를 바탕으로 진행된다. 28일부터 사전 인터뷰를 거쳐 상반기 중으로 매매계약을 체결하는 것이 목표다. 일반 리테일, 호텔 시설과 달리 원매자간 경쟁이 치열해 거래 성사에는 어려움이 없을 것으로 예상된다.

부동산 자산운용사 관계자는 "물류센터는 그동안 캡 레이트 5%는 되어야 한다는 암묵적인 공감대가 있었지만 이제는 4% 초반대까지 진입하고 있다"며 "강남 오피스 빌딩의 거래가격 수준으로 몸값이 치솟는 상황으로 장기간 임차인 확보가 된 매물을 중심으로 관심이 집중되고 있다"고 설명했다.
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