이 기사는 2020년 04월 22일 10:47 thebell 에 표출된 기사입니다.

코람코자산신탁이 5년 전 4300억원을 들여 매입한 여의도 하나금융투자빌딩 매각에 착수했다. 현재 매각 주관사 선정 절차를 진행 중이다. 본격적인 마케팅 작업은 주관사가 선정되는 5월께부터 이뤄질 것으로 예상된다. 예상 가격은 4000억원 중반대 선이다.

◇주관사 선정 진행 중, 5월께 절차 본격화

22일 부동산업계에 따르면 코람코자산신탁이 리츠를 통해 매입한 여의도 소재 하나금융투자빌딩 매각을 위해 주관사 선정 작업을 진행 중인 것으로 확인됐다. 최근 다수의 국내외 부동산자문사에 입찰제한요청서(RFP)를 발송했다. 제안서 제출 기한은 이날까지다. 코람코자산신탁은 제안서 검토 후 프레젠테이션(PT)을 거쳐 이르면 4월 말께 주관사를 선정한다는 계획이다. 본격적인 매각 절차는 주관사가 선정된 이후인 5월부터 시작될 것으로 보인다.

이번 매각을 통해 코람코자산신탁은 5년만에 투자금을 회수하게 된다. 앞서 코람코자산신탁이 하나금융투자빌딩을 매입한 시기는 2015년 11월이다. 당시 매입가는 4000억원이다. 여기에 취득 부대비용을 고려한 총 투자액은 4300억원이었다. 취득세 189억원을 비롯해 기타 자문수수료를 고려한 총 부대비용은 304억원이다. 매도자는 하나자산운용으로 해당 거래를 통해 1130억원에 이르는 시세차익을 거둬들였다. 하나자산운용은 2010년 2870억원에 하나금융투자빌딩을 계열사인 하나대투증권으로부터 매입했다.

코람코자산신탁은 리츠를 통해 재원을 조달했다. 리츠 구조는 에쿼티(Equity) 1840억원, 론(Loan) 2300억원, 임대보증금 196억원 등으로 이뤄졌다. 에쿼티는 하나금융투자증권이 전액 사모로 조달했다. 자금을 댄 투자자 면면을 살펴보면 우선주 투자자로 새마을금고중앙회(16.3%), 경찰공제회(10.9%), 군인공제회(16.3%) 등이다. 보통주 투자자는 하나금융투자(10.9%)와 코람코자산신탁(5.4%) 등이다.

대주단은 보험사 중심으로 구성됐다. 삼성화재해상보험이 가장 많은 650억원을 책임졌다. 이외 한화생명보험 550억원, 농협생명보험 400억원, 교보생명보험, 400억원 등이다. 에쿼티 출자자로도 나섰던 새마을금고중앙회는 대주단에도 이름을 올렸다. 대출액은 300억원이다. 금리는 3%로 연간 금융비용은 69억원이다. 만기는 오는 11월까지다. 코람코자산신탁 입장에선 11월까지 거래를 매듭지어야 하는 셈이다.

◇YBD 최고액 경신 가능할까

시장에서 예상하는 하나금융투자빌딩의 가격은 3.3㎡당 2000만원 초반대다. 기준점은 작년 새 주인을 찾은 메리츠화재 여의도 사옥이 될 전망이다.

메리츠화재는 작년 3월부터 여의도 사옥 매각에 나섰다. 매각 초기 일각에선 여의도권역(YBD)에 오피스 공급 물량이 증가세에 있다는 점을 근거로 거래 성사에 대한 부정적인 시각도 있었다. 막상 뚜껑을 열어보니 원매자들의 관심도는 높았다. 입찰에는 무려 9곳의 투자자가 명함을 내밀었다. 경쟁이 치열하게 전개되면서 메리츠화재 여의도 사옥의 몸값도 상승했다.

3.3㎡당 2000만원 수준으로 예상됐던 가격은 10% 가량 상승한 2200만원대에서 결정됐다. 여의도 사옥의 연면적(1만8093㎡)을 고려한 가격은 1200억원 수준이다. 최고가를 제시한 곳은 베스타스자산운용이었다. 매도자는 베스타스자산운용을 최종 인수자로 낙점했다. 해당 가격은 YBD 오피스 거래액 기준 최고치였다. 종전 최고가는 2018년 매각된 SK빌딩으로 3.3㎡당 2060만원이었다.

하나금융투자빌딩이 메리츠화재 여의도 사옥과 비슷한 수준에서 가격이 결정되면 예상 가격은 4600억원 수준이다. 하나금융투자빌딩은 연면적 6만9826㎡, 지하5층~지상23층 규모다. 1994년 6월 준공돼 현재 하나금융그룹 계열사와 인텔코리아 등이 임차인으로 입주해있다.

이 정도 가격으로 거래금액이 형성될 경우 코람코자산신탁은 300억원대의 시세차익을 거둬들일 수 있다. 최종 투자수익률은 배당도 포함돼 산정된다. 배당재원이 되는 연간 임대료 수익은 131억원 수준이다. 5년 총액으로 보면 800억원에 이른다.

코람코자산신탁은 리츠운용과 관련해 88억원의 수수료 수익을 챙길 것으로 추산된다. 세부적으로 살펴보면 운용수수료 40억원(연간 8억원), 매입수수료 25억원, 매각기본 수수료(부동산매각금의 0.5%) 23억원 등이다.