이 기사는 2020년 04월 28일 14:45 thebell 에 표출된 기사입니다.

현대해상 강남사옥 인수전이 치열하게 전개될 조짐이다. 매각 프로세스가 본격적으로 시작된 가운데 대형 자산운용사를 비롯해 중소형 운용사까지 총 40여곳에 이르는 투자자가 관심을 나타냈다. 매각 초반부터 경쟁에 불이 붙으면서 현대해상 강남사옥의 몸값이 오를 것으로 전망된다. 시장에선 강남권역(GBD) 최고가를 경신할 가능성이 있다고 보고 있다.

◇입찰 전 투어에 투자자 '40여곳' 참여

28일 부동산업계에 따르면 현대해상 강남사옥 매각 본입찰에 앞서 진행된 투어에 40여곳에 이르는 투자가가 대거 참여했다. 투어는 매각 주관사인 JLL코리아가 진행했다. 지난 2월 매물로 나왔을 때부터 시장의 관심을 한 몸에 받았는데, 실제 인수전도 치열하게 전개될 조짐이다. 투자자들의 관심이 쏠리고 있는 이유는 지리적인 이점 때문이다. 현대해상 강남사옥은 강남구 역삼동 역삼사거리 부근 테헤란로변 특허청 근처에 자리하고 있다.

부동산업계 관계자는 "다수의 투자자들이 현대해상 강남사옥이 매물로 나왔을 때부터 관심을 표명해왔다"며 "역삼역 인근의 초역세권 빌딩이라는 지리적인 요건에 매력을 느끼고 있는 것 같다"고 말했다. 현대해상 강남사옥은 지하 7층~지상 19층, 연면적 3만4983.47㎡ 규모다. 현대해상이 해당 빌딩을 2001년 준공해 보유해온 지 20여년 가량이 흘렀다.

현대해상 강남사옥에 대한 시장의 관심도가 한층 높아지면서 가격경쟁에도 불이 붙을 조짐이다. 부동산업계 관계자는 "입찰 전부터 투자자들이 대거 인수전 참여 의사를 드러낸 만큼 위닝 프라이스가 예상보다 높아질 것"이라며 "지금 분위기라면 GBD에서 단위면적(3.3㎡)당 최고가를 경신할 가능성도 있다"고 말했다.

당초 시장에서 거론되는 가격은 3.3㎡당 3000만원대에 해당하는 3000억원 초반대 수준이었다. 하지만 투어 이후 3.3㎡당 3500만원 선으로 가격 전망치가 상승했다. 이는 GBD 최고가에 해당한다. 이를 기준으로 현대해상 강남사옥의 매매가격을 추산하면 3700억원 가량 된다.

종전 GBD 최고가는 삼성물산의 서초사옥 매각 거래였다. 삼성물산은 2018년 8월 서초사옥을 코람코자산신탁-NH투자증권 컨소시엄에 3.3㎡당 3050만원에 매각했다. 서초사옥의 연면적은 8만1117㎡다. 이를 고려한 총 매각가가는 7484억원이다. 삼성물산 서초사옥 이전 최고가는 KB부동산신탁이 인수한 강남N타워로 3.3㎡당 2900만원에 거래됐다.

이처럼 시장의 이목이 향하고 있는 강남사옥을 현대해상이 매물로 내놓은 것은 2022년 도입이 예정돼 있는 새로운 지급여력제도인 킥스(K-ICS) 때문이다. 부채를 기존의 원가 평가에서 시가 평가로 바꾸는 과정에서 보험 부채가 급격히 늘어나 건전성 지표 하락으로 이어질 것으로 예상되기 때문이다. 특히 킥스 도입 시 부동산 보유에 따른 적립금을 현행보다 많이 쌓아야 한다.

현행 지급여력(RBC)에서는 부동산 위험계수를 업무용도 6%, 투자용도는 9%로 보고 있지만, 킥스에서는 25%로 보고 있다. 쌓아야 할 준비금 부담이 2~3배 늘어난다는 의미다. 예컨대 어떤 보험사가 100억원의 부동산 자산을 보유하고 있다고 했을 때, 기존 제도아래에선 6억원 혹은 9억원의 준비금을 쌓으면 됐다. 하지만 킥스 도입 이후에는 25억원의 준비금을 마련해야 한다.

현대해상의 강남사옥을 보면 시가를 기준으로 했을 때 필요한 준비금은 최대 270억원에서 750억원으로 대폭 불어난다. 이에 반해 현금·예금자산은 리스크가 거의 없다. 따라서 보험사는 현재 보유하고 있는 부동산자산을 매각해 현금성 자산으로 만드는 것이 자산운용에 유리하다.

◇코로나19 여파에도 거래 성사 가능성 'UP'

현대해상 강남사옥을 두고 다수의 원매자가 눈독을 들이고 있다. 현재 분위기대로면 거래 성사까지 걸림돌이 될만한 요소는 없을 것으로 보인다. 특히 최근 전 세계적으로 문제가 되고 있는 코로나19에도 큰 영향을 받지 않을 것으로 보인다.

부동산업계 관계자는 "오피스 시장은 상대적으로 코로나19에 영향을 덜 받고 있다"며 "매물 자체의 매력도 상당해 거래 종결까지 순조롭게 진행될 것으로 보인다"고 말했다. 이어 "조달 능력이 우수한 대형 투자자들 간 경쟁이 벌어질 것으로 예상된다"고 덧붙였다. 리츠를 비히클(vehicle, 투자수단)로 사용하는 부동산신탁사와 리츠 운용사를 비롯해 대체투자 전문 대형 자산운용사들 간 경쟁구도가 형성될 전망이다.

코로나19 여파로 투심이 얼어붙으면서 최근 매각 중인 리테일과 호텔 물건은 대부분 난항을 겪고 있다. 하나대체투자자산운용이 매각 중인 티마크그랜드호텔, 미래에셋자산운용이 매각 중인 신라스테이 동탄, 이지스자산운용이 매각 중인 홈플러스 전주효자점 등 모두 우선협상자가 재원 조달에 어려움을 겪고 있다.

반면 오피스 빌딩은 상대적으로 코로나19에 영향을 덜 받고 있다. 코로나19와 맞물려 매각 중인 문래동 영시티와 하이트진로 서초사옥 등 모두 차질 없이 거래가 진행 중이다. 영시티는 SK디앤디-NH투자증권 컨소시엄에, 하이트진로 서초사옥은 KB자산운용이 인수를 눈 앞에 두고 있다.