이 기사는 2020년 05월 04일 09:50 thebell 에 표출된 기사입니다.

사학연금이 2년 전부터 추진 중인 여의도회관 재건축사업이 아직 첫 삽을 뜨지 못하고 있다. 신안산선의 인근 개통 문제로 예기치 못한 변수가 생겼기 때문이다. 일정이 미뤄지면서 사업비 규모도 늘어났다.

다만 건축허가와 설계 등 착공을 위한 준비를 사실상 모두 마친 만큼 올해 중으로는 무리 없이 공사를 시작할 전망이다. 사업 진행단계에 맞춰 에쿼티(equity) 조달을 위한 유상증자도 회차별로 진행하고 있다.

이 사업은 연기금이 자사 회관을 리츠방식으로 재개발하는 최초의 사례로 주목받는다. 규모 역시 5000억원에 육박하는 대형공사다. 코람코자산신탁이 리츠 운용을 맡아 공사 관리, 임대 유치 등을 주도하고 있다.

4일 부동산업계에 따르면 여의도회관 재건축 프로젝트를 위해 설립된 ‘코람코렙티피’ 리츠는 최근 사업일정과 총사업비 등 구체적인 계획을 일부 변경했다. 애초 총 4610억원을 투입하고 이중 절반인 2305억원을 에쿼티, 나머지를 론(loan)으로 채울 예정이었다. 그러나 일정 지연에 따라 금융비 부담 등이 늘어나면서 사업비를 4869억원으로 250억원가량 확대했다.

세부적으로 공사비 3963억원, 설계비 및 감리비를 포함한 시설부대경비 232억 등 건설비용에 4195억원이 들어간다. 이밖에 금융비 등 추가 부대비용은 674억원으로 계산됐다. 땅 주인인 사학연금으로부터 지상권을 설정받고 재건축하는 사업이기 때문에 토지매입 관련 비용은 따로 발생하지 않는다.

사업비가 증가하면서 자금 조달 구조도 소폭 달라졌다. 에쿼티는 줄어든 반면 론이 늘었다. 우선 에쿼티는 2281억원으로 사학연금이 2213억원, 코람코자산신탁이 69억원을 부담한다. 지분율로 따지면 각각 97%, 3% 수준이다. 나머지 2587억원은 대출을 통해 마련하고 준공 이후 담보대출로 전환할 예정이다.

사업일정의 경우 원래대로라면 올해 4월 착공하려 했지만 10월로 반년 정도 미뤄졌다. 지난해 9월 착공한 신안산선이 여의도 환승센터 쪽에 출구를 내기로 했다가 5·9호선 여의도역 쪽으로 계획을 바꾸었기 때문이다. 여의도역이 사학연금 회관과 가까운 위치여서 이번 사업에 영향이 불가피했다.

코람코자산신탁 관계자는 "건축허가는 2월 완료했고 설계 등도 모두 마쳤는데 신안산선 개통 문제로 구조, 안전진단 등에 대해 추가로 협의가 필요할 수 있는 상황"이라며 "이 탓에 공사 시작이 늦어지긴 했지만 10월까지 관련 작업을 전부 마무리할 수 있을 것"이라고 설명했다. 현재 기존 건물의 철거는 끝냈으며 2023년 준공을 목표로 잡고 있다.

해당 사업의 대상 자산인 사학연금 여의도회관 부지는 서울시 영등포구 여의도동 27-2에 자리해 있다. 1982년 건물이 설립됐고 대지면적 1만142㎡(약 3069평)에 지하 3층~지상 20층 규모로 지어졌다. 연면적은 4만1608㎡(약 1만2568평)였다.

그런데 38년이 넘은 건물이다 보니 시설이 낡았을 뿐 아니라 상업시설 비중이 작아 임대수익이 변변치 않았다. 지상 1층의 약국과 편의점, 20층 레스토랑(세븐스프링스)을 제외하면 전부 업무시설이었다. 이에 따라 내부적으로 재건축을 통해 임대경쟁력을 높이고 운용수익률을 확보할 필요성이 제기되자 사학연금은 2018년 재건축을 결정했다. 리츠 운용사로 코람코자산신탁이 선정된 것은 같은 해 5월이다.

재건축 이후 회관은 지하 6층~지상 42층, 연면적 14만1660㎡(약 4만2855평)로 규모가 대거 확대된다. 상업시설 연면적 역시 기존(9700㎡)의 두 배 수준(1만6580㎡)으로 키울 계획이다. 지하 1층부터 지상 2층까지 커피전문점과 고급음식점, 병·의원 등이 들어서기로 했다.

리츠 측이 예상하는 연평균 배당률은 매각차익을 제외하면 7.28%, 매각차익을 합치면 7.95% 수준이다. 에쿼티 목표수익률(IRR)의 경우 매각차익 제외 5.60%, 매각차익 포함 5.79%를 기대하고 있다. 건물 매각가를 2730억원으로 가정했을 때의 수치다.

자산관리 업무위탁을 맡은 코람코자산신탁은 건설기간 동안 연 10억4000만원, 임대운영기간 동안 연 9억원 정도를 보수로 계약했다. 자산보관업무는 신한은행, 사무관리는 국민은행이 담당한다.