이 기사는 2020년 05월 20일 16:28 thebell 에 표출된 기사입니다.

SK디앤디가 코로나19를 뚫고 서울 문래동 소재 프라임급 오피스 빌딩인 '영시티' 매입 작업을 마무리했다. 매입가격은 5458억원이다. SK디앤디는 인수주체로 리츠를 내세웠다. SK디앤디는 영시티를 시작으로 비주거용 리츠 부문 확대에 나선다는 방침이다. 매도자인 영국계 사모펀드 운용사인 액티스(Actis LLP)는 세전기준 2800억원의 시세차익을 거둬들인 것으로 분석된다.

20일 부동산업계에 따르면 SK디앤디는 이날 오후 매도자인 액티스에 매매 대금을 납부했다. 대금을 납입한 이후 SK디앤디는 곧바로 등기소에 소유권 이전 신청을 했다. 소유권 이전 작업은 2~3영업일 이내 마무리될 예정이다.

거래금액은 5458억원이다. 매매가는 3.3㎡당 1816만원 꼴이다. 영시티는 지하 5층~지상 13층, 2개동 연면적 9만9140㎡ 규모로 건립됐다. 거래가격은 실사를 거쳐 소폭 하향 조정됐다. 조정 금액은 60억원 수준이다. 감정평가액 대비 93.4%에 해당하는 액수다. 감정평가는 경일감정평가법인이 진행했다.

SK디앤디는 리츠를 통해 영시티 거래를 매듭지었다. 인수구조는 에쿼티와 론을 적절히 섞어 짰다. 우선 SK디앤디는 5292억원 규모의 대출을 받았다. 담보대출 형태로 선순위가 3547억원, 중순위가 1745억원이다. 선순위 대주단은 중소기업은행과 새마을금고, 농협생명보험 등으로 구성됐다. 만기는 5년으로 금리는 2.7% 수준이다. 연간 금융비용은 95억원 선이다.

중순위는 NH투자증권이 단독으로 책임졌다. 6개월 만기로 금리는 5.8%로 책정됐다. 만기가 선순위와 달리 짧은 이유는 공모에 앞서 자산을 매입하기 위해 조달한 단기 차입금 성격이기 때문이다. 중순위 대출은 향후 공모를 통해 조달한 자금을 활용해 전액 상환된다.

공모 대상은 인수 주체인 리츠 '영시티위탁관리부동산투자회사(영시티리츠)'가 아닌 모리츠인 ‘디앤디플랫폼’이다. SK디앤디는 비주거 부문 확대를 위해 디앤디플랫폼 리츠를 설립해 IPO를 준비 중이다. IPO의 기초 자산이 되는 첫 번째 자리츠가 바로 '영시티리츠'다. 모자형 리츠는 모리츠를 만들고 여러 개의 자리츠를 만들어 최종적으로 부동산에 투자하는 형태다. IPO 대상인 모리츠가 일종의 허브리츠 역할을 맡는다.

에쿼티 출자자는 모리츠인 디앤디플랫폼을 비롯해 SK디앤디(110억원), 디앤디인베스트먼트(30어원), 에스원(40억원) 등이다. 디앤디인베스트먼트는 SK디앤디의 100% 자회사로 리츠 자산관리를 맡고 있다. 에스원은 영시티의 부동산 관리를 맡기로 돼 있다.

추후 모리츠인 디앤디플랫폼의 공모상장을 감안하면 영시티 리츠의 구조는 에쿼티 2369억원, 론 3547억원로 최종 확정된다. SK디앤디는 디앤디플랫폼의 상장을 오는 10월께 추진할 예정이다.

영시티 매각은 딜 프로세스가 본격화된 지 9개월여 만에 마무리됐다. 당초 매도자인 액티스는 우선매수권을 가진 베스타스자산운용과 협의를 벌였으나, 가격에서 이견을 보이면 합의점을 찾지 못했다. 결국 제3자 매각으로 가닥을 잡고 시장에 매물로 나왔다.

이후 문제로 지적되온 공실문제를 해소하면서 투자자들의 관심을 받기 시작했다. 한국씨티은행을 임차인으로 확보하면서 건물의 빈 공간이 사라지기 시작했고, 지난해 말엔 SK텔레콤을 임차인으로 확보했다.

우량 임차인을 확보한 이후 진행된 입찰에 다수의 투자자가 몰리면서 인수전이 치열하게 전개됐다. 매각 본입찰에 15곳 이상의 원매자가 응찰하면서 영시티 몸값도 크게 상승했다. 최고가를 제시했던 KB자산운용은 3.3㎡당 1900만원대를 제시하기도 했다. 시장의 예상치인 1700만원을 크게 상회하는 액수였다.

SK디앤디는 최고가를 제시하지는 않았지만, 딜 종결성에서 후한 점수를 받아 KB자산운용을 제치고 영시티를 품을 수 있었다. 입찰에 참여할 때 NH투자증권으로부터 이미 투자확약서(LOC)를 받아서 들어온 게 주효했다.

매도자인 액티스는 2800억원의 시세차익을 거둬들일 것으로 보인다. 영시티는 액티스가 '파운틴밸리프로젝트금융회사(PFV)'를 통해 개발했다. 이때 한국자산신탁, 베스타스자산운용과 함께 SK디앤디가 참여했다. '파운틴밸리PFV'가 영시티 부지를 매입해 개발에 나선 시기는 2015년이다. 토지가격 640억원을 비롯해 영시티 개발에 투입된 투자금은 2700억원이다. IRR 기준 70%에 이르는 수익률이다.