이 기사는 2020년 06월 03일 10:53 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 서울시 중구 소재 프라임오피스 빌딩인 CJ제일제당센터를 인수한다. 거래금액은 3.3㎡당 2000만원 초중반대다. 치열한 인수 경쟁 끝에 가격과 함께 딜 종결성에서 좋은 평가를 받아 다른 원매자를 제쳤다. 이지스자산운용은 한국투자증권을 우군으로 확보해 입찰에 참여했는데, 이를 통해 재원조달 리스크를 해소했다.

3일 부동산업계에 따르면 CJ제일제당센터 매도자 측은 인수 우선협상대상자로 이지스자산운용을 선정했다. 부동산업계 관계자는 "전날인 2일 밤 우선협상대상자 선정 공문을 발송했다"며 "조만간 매각 양해각서(MOU)를 체결할 예정"이라고 말했다.

CJ제일제당센터 매각은 다수의 투자자가 입찰에 응찰하며 경쟁이 치열하게 전개됐다. 지난달 24일 진행된 입찰에 참여한 투자자는 무려 20여 곳에 달했다. 다수의 투자자가 몰리면서 CJ제일제당센터의 가격도 상승했다. 당초 시장에선 3.3㎡당 2000만원 선에서 위닝프라이스가 결정될 것으로 예상됐다. CJ제일제당센터는 연면적 8만401㎡, 지하 5층~지상 20층 규모다. 연면적 기준으로 4800억원에 해당하는 액수다.

그런데 막상 응찰가를 오픈해보니 3.3㎡당 2000만원대로는 배타적 협상권을 확보하기 어려웠다. 그렇게 숏리스트에 이름을 올린 후보는 KB자산운용, KTB자산운용-KTB투자증권 컨소시엄, 교보자산신탁, 신한리츠운용, 이지스자산운용-한국투자증권 컨소시엄, 코람코자산신탁 등이다. 치열한 경쟁 끝에 유리한 고지를 선점한 곳은 이지스자산운용이다. 최고가인 3.3㎡당 2400만원을 제시하며 우선협상권을 확보하는 데 성공했다. 연면적 기준으로 보면 5840억원에 달하는 액수다. 매각 초기 시장의 예상치와 비교하면 무려 1000억원 가량 가격이 뛰었다.

이지스자산운용은 단순히 가격만 높게 제시한 게 아니다. 딜 종결성 등을 종합적으로 평가하는 정성평가에서도 가장 우수했다. 이지스자산운용은 입찰에 한국투자증권으로부터 투자확약서(LOC)를 받아서 참여했다. 재원조달 리스크를 선제적으로 해소한 셈이다. 딜 종결성은 최근 오피스 빌딩 매매 거래에서 중요한 요소로 꼽힌다. 앞서 문래동 프라임급 오피스 빌딩인 영시티 매각 거래에서도 NH투자증권으로부터 LOC를 들고 들어온 SK디앤디가 최고가를 제시한 KB자산운용을 제쳤다. 마찬가지로 이번 딜에서 KTB자산운용이 KTB투자증권으로부터 LOC를 받아서 들어온 것도 같은 이유에서다.

부동산업계 관계자는 "이지스자산운용 컨소시엄은 이견이 없는 우선협상자"라며 "가격이 높은데 재원조달 리스크까지 해소해 입찰에 들어와 정성적인 요인에서도 가장 높은 점수를 받았다"고 말했다.

이번에 이지스자산운용이 가격을 높게 책정할 수 있었던 요인은 공실 리스크 해소다. 매각에 앞서 책임임차인과 계약이 연장됐다. CJ제일제당센터는 CJ제일제당을 비롯해 그룹 계열사인 CJ프레시웨이, CJ푸드빌 등이 입주해 있다.

일부 판매시설을 제외한 전체 임대면적으로 CJ그룹이 사용 중이다. 주차장으로 사용 중인 지하 5층~지하 2층을 제외하고, 지하 1층~지상 1층은 각종 판매시설, 지상 2층에서 20층은 CJ그룹이 임대해 사용 중이다. 현재 임대율은 100% 수준이다.

특히 작년 11월말 CJ제일제당 및 CJ프레시웨이와 임대차 계약기간을 연장했다. 계약 연장으로 당초 계약 종결일은 2020년 10월31일에서 오는 2027년 10월까지로 늘었다. 월 임대료도 올랐다. 기존 3.3㎡당 7만9980원에서 8만2800원으로 3.5%가량 상승했다. 신용도가 우수한 대기업 계열사와 장기 임대차 계약을 맺고 있다는 점에 매력을 느끼고 있는 것으로 보인다.

CJ제일제당센터의 몸값이 상승하면서 국민연금은 성공적으로 투자금을 회수할 수 있을 전망이다. CJ제일제당센터는 국민연금이 100% 출자해 설립한 리츠 '에이알에이엔피에스(ARA-NPS) 제2호'가 소유 주체다. 국민연금이 리츠를 통해 CJ제일제당센터를 매입한 시기는 10여년 전인 2010년 12월께다. 매입 당시 CJ제일제당센터는 스마트플렉스 빌딩이란 건물명을 사용하고 있었다.

빌딩 매입은 선매매 계약 형태로 이뤄졌다. 빌딩 개발은 부동산 디벨로퍼인 ㈜시우피앤디가 도맡았다. 2010년 10월 준공 이후 리츠로 소유권이 넘어왔다. 통상 선매매 계약으로 개발 중인 부동산을 매입할 때 준공 시점 이후 소유권이 이전된다. 당시 매매가격은 3341억원이다. 매입 부대비용 140억원 등 총 투입비용은 3459억원에 달했다. 이중 국민연금은 3374억원을 부담했다. 투입비용으로 예상 매각 차익을 추산해보면 대략 2380억원 선이다.