이 기사는 2020년 06월 12일 15시16분 thebell에 표출된 기사입니다

미래에셋자산운용이 롯데아울렛 광교점 매입을 위해 설립한 리츠의 상장 작업에 돌입했다. 3분기 내 상장을 목표로 하고 있다. 임차인과 전차인이 우량 리테일 업체인 데다 남아 있는 임대차기간이 상당한 만큼 공모는 순조롭게 이뤄질 것으로 전망된다. 임차인은 GS리테일이고, 전차인은 롯데쇼핑이다.

12일 부동산업계에 따르면 미래에셋자산운용은 리츠 '미래에셋맵스제1호'의 상장 주관사단 구성을 마무리한 것으로 파악된다. 대표 주관사는 미래에셋대우, 공동주관사에는 신한금융투자, 인수사는 SK증권 등이다. 미래에셋자산운용은 전날인 11일 주관사단과 원활한 자금 조달을 위해 주관사단과 총액인수 계약을 체결했다.

미래에셋자산운용은 조만간 증권신고서 제출을 시작으로 본격적인 상장 절차에 착수한다는 계획이다. 오는 3분기 내에 IPO를 마무리하겠다는 방침이다. 공모 규모는 720억원 수준이다. 발행신주는 1440만주, 주당 발행가액은 5000원이다.

'미래에셋맵스제1호'는 롯데아울렛 광교점을 매입하기 위해 설립된 리츠다. 앞서 미래에셋자산운용은 2800억원을 들여 롯데아울렛 광교점을 매입했다. 매도자는 코람코자산신탁이다. 매입가는 감정평가액의 94.8%에 해당한다. 태평양감정평가법인은 작년 11월말 기준 롯데아울렛 광교점을 2953억원으로 평가했다. 부대비용을 고려한 총 투자액은 3041억원이다. 취득세를 포함한 취득 부대비용은 총 223억원이다.

리츠를 통해 재원을 조달했는데, 구조를 보면 우선 에쿼티(equity)는 전체 가격의 40%에 못 미치는 1021억원 수준이다. 이외 나머지는 론(loan)으로 충당한다. 론 규모는 1800억원대다. 부족분은 임대보증금으로 충당했다. 미래에셋자산운용은 지난 3월 말께 롯데아울렛 광교점 인수 거래를 매듭지었는데, 이를 위해 공모액만큼 후순위 담보대출 형태로 먼저 자금을 조달했다. 해당 후순위 담보대출은 미래에셋대우가 도맡았다. 이번 공모를 통해 조달한 자금으로 상환될 예정이다.

공모는 우량 임차인과 전차인을 확보하고 있는 덕분에 순조롭게 진행될 전망이다. 특히 남아있는 계약기간이 15년인 만큼 당분간 공실 리스크는 사실상 없다. 그만큼 안정적인 임대수익을 거둬들일 수 있는 셈이다. GS리테일이 2035년 9월까지 책임임대차 계약을 맺고 있고, 임차인은 동일한 기간 동안 롯데쇼핑에 전대차계약을 맺은 상태다. 분기별 임대료 총액은 26억원이다. 연간기준 107억원에 해당하는 액수다.

롯데아울렛 광교점은 2013년 3월 개발에 돌입해 2015년 8월 준공된 지하 8층~지상 17층 규모의 복합건물이다. 세부적으로 보면 오피스텔 11만2639㎡, 상업시설 8만6190㎡로 규모로 이뤄졌다. 복합건물 건립에 투입된 총 사업비는 4345억원에 달했다. 대우건설이 책임준공 확약을 맺고 시공을 진행한 오피스텔의 경우 1712실 전부 분양이 이뤄졌다. 상업시설은 GS리테일이 20년간 책임임차를 하기로 했는데, 이후 GS리테일은 다시 전차인인 롯데쇼핑과 20년 장기계약을 맺었다.