이 기사는 2020년 06월 16일 08:10 thebell 에 표출된 기사입니다.

두산그룹이 추진 중인 두산건설 매각이 전환점을 맞이했다. 물적분할을 통해 잠재 부실을 모두 털어내고 클린컴퍼니(Clean Company)로 새 단장을 마쳤다. 분할 신설회사로 잠재 부실을 넘기고 존속법인으로 남은 두산건설이 매각 대상이 될 전망이다. 매각 초기 추진했던 '통매각' 카드를 접고, 시장의 의견을 반영 '분리매각'에 나서는 모양새다. 리스크가 사라진 만큼 잠재 원매자들의 관심이 이어질 것으로 예상된다.

두산건설은 지난 15일 공시를 통해 물적분할을 공식화했다. 분할은 단순 물적분할 형태다. 핵심인 건설사업과 부동산 임대사업은 존속법인인 '두산건설'에 남는다. 신설법인인 '밸류그로스'에 이전되는 자산은 일부 담보부 채권 등의 자산과 이와 관련된 부채와 계약 등이다. 미수채권도 여기에 포함된다.


밸류그로스에 이전된 자산을 살펴보면 △일산 위브더 제니스스퀘어 분양사업 △포천 칸리조트 개발사업 △학익 두산위브 분양사업 △공주 신관동 주상복합 개발사업 등이다. 미분양으로 공사대금 회수가 제대로 이뤄지지 않고 있는 프로젝트다. 이들은 미분양 문제가 수년째 해결되지 않으면서 두산건설 재무건전성 악화의 주범이었다.

위브더 제니스스퀘어는 일산 탄현역 인근에 위치한 복합상가 개발 프로젝트다. 이 상가는 연면적 6만8266㎡ 규모 개발됐는데, 문제가 된 것은 영화관 부지였다. 이곳은 준공 이후에도 분양이 제대로 되지 않았다. 배후의 두산 위브더 제니스의 입주민을 위한 영화관이라는 점에서 매력도가 떨어졌기 때문이다.

포천 칸리조트 개발사업은 두산건설이 책임준공 확약을 맺고 시공사로 참여한 프로젝트다. 시행을 맡은 곳은 한우리월드리조트였다. 우리은행이 프로젝트파이낸싱(PF) 투자자로 참여했다. 호텔 수준의 럭셔리 콘도미니엄 428실과 천연 온천수로 운영되는 워터파크, 1500명을 수용하는 대규모 컨벤션센터 등을 갖춘 경기북부 최대규모로 설계되면서 시장의 주목을 받았다. 하지만 이 같은 기대와 달리 저조한 분양 성과 탓에 리조트 개발사업은 난항을 겪었고, 두산건설은 공사비를 제대로 받지 못했다.

학익 두산위브는 총 432가구 규모로 건립됐는데, 이중 230여가구가 미분양으로 남았다. 두산건설은 2011년 준공 이후 지금까지 해당 미분양 가구를 임대 운영해왔다. 횟수로만 9년에 이른다. 올해 들어 분양 전환과 할인 매각 등을 통해 미분양 문제 해소에 나서고 있지만 시장 침체 속에 코로나19 문제까지 겹치면서 여의치 않은 상태다.

공주 신관동 주상복합 개발사업은 2010년 시작된 프로젝트로 두산건설은 시공사로 참여했다. 수백억원의 보증을 제공했는데, 아직까지 이 프로젝트는 제대로 진행되지 못하고 있는 것으로 전해진다.

그동안 애물단지나 다름없던 프로젝트를 신설법인에 이전하면서 두산건설은 '클린컴퍼니'로 변모했다.

두산그룹의 이 같은 의사결정은 두산건설을 반드시 매각하겠다는 의지가 담긴 행보로 해석된다. 두산그룹이 두산건설을 매각하려는 이유는 근본적으로 리스크를 단절하기 위해서다. 두산그룹이 두산건설 매각을 위해 분할 카드를 꺼내든 이유도 같은 맥락이다. 과거 10여 년간 두산그룹이 두산건설에 지원한 자금은 무려 2조4000억원에 달한다.

그동안 두산건설에 관심을 나타냈던 잠재 원매자들의 반응은 한결 같았다. 잠재 부실에 대한 리스크가 크다는 점을 거론하며 구조조정이 동반되지 않으면 M&A 자체가 쉽지 않다고 봤다. 두산그룹도 당초 통매각을 추진했지만, 구조조정에 대한 교감은 있었다. 이에 우선 통매각을 추진하지만, 여의치 않을 경우 분리 매각에 나서겠다는 방침을 내부적으로 세워뒀다.

이후 최근 3곳의 원매자가 인수의향서(LOI)를 제출하고 실사에 돌입했지만, 유의미한 결과물을 얻어내지 못하자 분리매각으로 빠르게 전략을 수정한 것으로 보인다. 향후 두산건설 매각은 잠재 부실이 사라진 만큼 순풍이 예상된다. 대규모 부실 탓에 인수전 참여를 꺼렸던 잠재 원매자들이 본격적으로 움직일 것으로 점쳐진다.

IB업계 관계자는 "이번 물적 분할로 두산건설은 부실 자산을 신설법인에 몰아주면서 우발 리스크를 없앴다"며 "클린컴퍼니로 탈바꿈한 만큼 기존에 LOI를 제출했던 원매자를 비롯해 브랜드에 관심을 두고 있는 잠재 매수자들이 움직일 가능성이 크다"고 말했다.

두산건설의 주택브랜드인 '위브(We’ve)'는 인수할 만한 가치가 있다는 게 시장의 평가다. 현재 시장에서 거론되는 잠재 원매자군은 지방 소재 중소형 건설사와 부동산 디벨로퍼, 사모펀드(PEF) 등이다.