이 기사는 2020년 07월 13일 15시06분 thebell에 표출된 기사입니다

코람코자산신탁이 '여의도 하나금융투자빌딩(하나금투빌딩)' 매각을 진행 중인 가운데 우선매수권이 변수가 될 전망이다. 현재 매도자 측은 입찰을 거쳐 투게더투자운용을 우선협상자로 선정한 상태다. 이 가운데 우선매수권을 가진 하나금융투자의 의사결정에 따라 하나금투빌딩의 최종 인수자가 결정된다. 행사가격은 투게더운용이 제시한 4000억원 후반대다.

현재 분위기는 우선매수권 행사 가능성이 높다는 게 시장의 시각이다. 특히 직접 매입이 아닌 제3자 지정을 염두에 두고 있다는 후문이다. 제3자 지정 과정에서 기존에 맺어진 임대차 계약을 보다 유리하게 조정할 수 있기 때문이다.

13일 부동산업계에 따르면 하나금융투자가 매각 중인 여의도 하나금투빌딩에 대한 우선매수권 행사에 무게를 두고 있는 것으로 파악된다. 해당 우선매수권은 2015년 새로운 건물주인 코람코자산신탁과 맺은 임대차계약에 포함되어있는 권리다.

코람코자산신탁은 2015년 11월 하나금융투자 빌딩을 하나금융그룹 계열사인 하나자산운용으로부터 매입했다. 총 매입 부대비용을 포함한 총 투자액은 4300억원가량 됐다. 이미 하나금투빌딩을 임차해 사용 중이던 하나금융투자는 본사 사옥을 옮기지 않고 임대차 계약을 새로 맺었다.

이번에 하나금융투자가 우선매수권을 행사한다면 10여년 만에 하나금투빌딩을 소유하게 된다. 2010년 하나금융투자는 같은 계열인 하나자산운용에 매각한 바 있다. 우선매수권 행사 가격은 4800억~4900억원 선인 것으로 전해진다. 앞서 입찰을 통해 최종 후보로 남은 투게더투자운용이 매도자 측에 제시한 조건이다.

부동산업계 관계자는 "매각 초기부터 우선매수권 행사 가능성이 높았다"며 "이번 입찰이 흥행에 실패한 것도 이 때문"이라고 말했다. 앞서 진행된 하나금투빌딩 매각 입찰에 5곳 안팎의 원매자가 응찰했다. 올해 초 진행된 영등포구 문래동 영시티 매각 입찰과는 상반된 결과다. SK디앤디가 인수자로 결정된 영시티 입찰에는 15곳 이상의 투자자가 경쟁을 벌였다.

다만 하나금융투자가 권리 행사를 통해 직접 빌딩 매입의 주체로 나서지는 않을 것으로 보인다. 이미 제3자 지정을 위해 투자자들과 협의를 진행 중인 것으로 전해진다. 부동산업계 관계자는 "직접 매수보다 제3자를 지정하는 형태로 우선매수권을 행사할 것으로 보인다"며 "현재 운용사 1곳이 내정됐다는 이야기도 나온다"고 말했다.

하나금융투자가 직접 인수가 아닌 제3자 지정을 염두에 두고 있는 것은 보다 나은 조건으로 임대차 계약을 연장하는 게 낫다는 판단이 깔린 것으로 분석된다. 작년 기준 연간 임대료는 160억원 선이다.

부동산업계 관계자는 "통상 기존에 맺어진 임대차 계약을 새롭게 갱신하기 위해서 제3자와 선제적으로 입을 맞춰 권리 행사에 나서곤 한다"며 "우선매수권이 있는 부동산 딜의 경우 입찰에 참여하지 않고, 권리를 보유한 곳을 공략하는 전략을 짜는 원매자도 있다"고 말했다.

올해 상반기 매각된 하이트진로 서초사옥 거래가 대표적이다. 하이트진로 서초사옥의 경우 하이트진로가 가진 우선매수권이 거래 향방을 갈랐다. 입찰을 통해 신한리츠운용이 예비 인수자로 낙점됐다. 이후 하이트진로가 시장의 예상과 달리 우선매수권을 행사했다.

하이트진로의 경우 과다한 차입을 해놨던 터라 빌딩 매입 여력이 없었다. 하지만 제3자를 지정하는 형태로 권리 행사에 나섰다. 그렇게 최종 인수자로 선정된 곳이 KB자산운용이다. KB자산운용은 입찰에 참여하는 대시 하이트진로와 사전에 조율을 끝마쳤던 것으로 전해진다.