이 기사는 2020년 07월 30일 14:02 thebell 에 표출된 기사입니다.

코람코자산신탁이 하이트진로 서초사옥에 투자한다. KB자산운용이 하이트진로 서초사옥 인수를 위해 설정한 부동산 펀드의 수익증권을 매입하는 형태다. 투자수단으로 리츠를 활용할 예정이다. 재간접 투자형 리츠 형태다.

이번에 선보이는 재간접 투자형 리츠는 코람코자산신탁의 첫 번째 시도다. 코람코자산신탁은 리츠 시장의 강자로 꼽히는 곳이다. 한국토지주택공사를 제외하면 시장 점유율이 가장 높다. 코람코자산신탁이 재간접 투자형 리츠를 선보인 것은 최근 시장 기조를 고려한 선택으로 보인다. 금융당국은 공모 리츠 활성화를 위해 규제를 완화시켜나가고 있다.

30일 부동산업계에 따르면 코람코자산신탁은 KB증권이 만든 'KB와이즈스타제12호'의 수익증권 매입을 추진 중인 것으로 파악된다. 수익증권 규모는 700억원 선으로 전해진다. KB와이즈스타제12호는 KB자산운용이 하이트진로 서초사옥을 인수를 위해 조성한 부동산 펀드다.

부동산업계 관계자는 "KB운용이 증권사를 통해 빌딩을 매입한 후 비상장 공모로 셀다운에 나섰다"며 "코람코자산신탁이 투자자로 나서는 것"이라고 말했다.

앞서 KB자산운용은 지난 5월 서울시 서초구 서초동 1445-14번지 일원에 자리하고 있는 하이트진로 서초사옥을 인수했다. 거래금액은 2280억원이다. 이는 3.3㎡당 2800만원 선에 해당하는 액수다. 하이트진로 서초사옥의 매각 대상 연면적은 약 2만7720㎡, 준공일은 1988년으로 2003년 한 차례 리모델링을 했다.

KB자산운용은 KB와이즈스타12호를 인수주체로 내세워 하이트진로 서초사옥 거래를 매듭지었다. 인수자금은 에쿼티와 론을 적절히 섞었다. 에쿼티는 30%에 해당하는 700억원 수준으로 NH투자증권이 투자 파트너로 나섰다. KB자산운용도 직접 100억원을 투입했다. 이외 나머지 1600억원은 담보 대출을 통해 조달했다. 대주단은 새마을금고를 비롯해 은행과 보험사 등 금융기관으로 구성됐다.

코람코자산신탁은 부동산 펀드 수익증권 인수를 위한 비히클(vehicle, 투자수단)로 리츠를 할용할 예정이다. 재간접 투자형 리츠 구조다. 재간접 투자형 리츠는 부동산 자산에 직접 투자하지 않고 부동산을 소유하고 있는 다른 리츠나 부동산 펀드의 수익증권에 투자하는 방식의 리츠를 말한다. 이 리츠에는 KB와이즈스타제12호의 수익증권 외에 다른 부동산 펀드의 수익증권도 담을 예정이다. 전체 투자액은 1200억원 수준으로 전해진다.

리츠 시장에서 톱티어로 분류되는 코람코자산신탁이 재간접 투자형 리츠를 선보이는 것은 이번이 처음이다. 그동안 기존 리츠를 활용해 재간접 투자를 간헐적으로 해왔지만, 처음부터 재간접 투자를 목적으로 만든 리츠는 없었다.

코람코자산신탁이 재간접 투자형 리츠를 만든 것은 최근 금융당국의 정책 기조와 맞닿아 있다는 해석이다. 금융당국은 공모 리츠 활성화 차원에서 세제 혜택을 부과하고 규제를 완화하고 있다. 가장 최근엔 '10%룰'에 손을 댔다. 공모 재간접 리츠가 취득할 수 있는 사모펀드의 지분은 10%로 제한돼 있었는데, 100%까지 취득할 수 있도록 변경했다.

코람코자산신탁은 재간접 투자형 리츠에도 발을 들여놓으면서 향후 리츠 시장에서 입지가 견고해질 것으로 보인다. 현재 리츠 시장에서 코람코자산신탁의 점유율(누적운용자산 규모 기준)은 16.2% 수준이다. 공공기관인 한국토지주택공사를 제외하면 가장 높다.

코람코자산신탁은 임대주택을 비롯해 전통자산으로 분류되는 오피스 빌딩, 리테일 자산 등을 기초자산으로 리츠를 설정해 운용 중이다. 현재 운용 중인 리츠는 작년말 기준 35개다. 자산 규모로 보면 8조3575억원에 달한다. 이를 통해 거둬들이는 연간 리츠관리 수수료는 198억원에 이른다.