이 기사는 2020년 08월 31일 15:29 thebell 에 표출된 기사입니다.

CBRE글로벌인베스터스자산운용이 2010년 롯데쇼핑의 리테일 자산을 수천억원 규모로 인수하면서 시장에 두각을 나타냈다. 이후 서울 주요 지역의 굵직한 오피스빌딩 투자를 성사시켰고, 물류센터를 인수하며 투자영역을 확대했다.

다만 부동산펀드로 운용하는 자산규모는 2015년을 정점으로 감소했다. 이에 따라 연간 기준으로 순손실을 내는 경우도 비일비재했다. 이태호 대표 체제로 전환하면서 영업실적이 개선되긴 했지만 최근 2년간 순이익은 한자릿수에 그쳤다.

◇롯데쇼핑 리테일 자산 인수 '주목'…물류센터로 투자영역 확대

CBRE글로벌인베스터스자산운용의 올해 6월말 기준 운용 중인 펀드 6개다. 전체 설정액은 5795억원이다. 작년말과 비교해 운용자산이나 펀드 수는 변동이 없다. 코로나19 여파 등으로 올 상반기 새로운 펀드 설정을 하지 못했던 것으로 보인다.

추세적으로 보면 운용사 펀드 설정액은 2015년말을 기점으로 줄었다. 당시 펀드 10개 설정액은 9504억원에 달했다. 이후 설정액은 2017년말 6635억원, 2018년말 7150억원으로 다시 늘었으나 2019년말 5795억원으로 감소했다.


영업보고서상 CBRE글로벌인베스터스자산운용이 처음으로 설정한 펀드는 롯데그룹의 리테일 자산을 편입하는 CBRE롯데리테일사모부동산투자신탁제1~3호다. 대주주 변경 전인 ING리얼에스테이트자산운용이 설정한 펀드를 이관받은 것으로 풀이된다.

ING리얼에스테이트자산운용은 지난 2010년 롯데쇼핑이 유동성 확보 차원에서 내놓은 백화점과 마트 등 6개 점포를 6000억원에 매입하면서 업계의 주목을 받았다. 당시 부동산 펀드로 인수한 자산은 롯데백화점 분당점(성남 수내동)과 롯데마트 서울 도봉점, 구로점, 분당 수지점, 전북 익산점, 부산 사상점 등 모두 6곳으로 알려졌다.

2012년에는 해외 부동산에 투자하기도 했다. CBRE글로벌인베스터스자산운용은 조성한 펀드로 영국에 위치한 템즈 코트(Thames court) 빌딩을 2860억원 가량에 인수했다. 펀드 수익자로 지방행정공제회가 1900억원을 투자했던 것으로 알려졌다. 다만 올해 6월말 기준 운용 중인 부동산 펀드는 모두 국내 부동산에 투자하고 있다.

또 국내 리테일 뿐만 아니라 오피스빌딩에도 투자했다. 2012년에 한국휴렛패커드(HP)로부터 1900억원에 HP빌딩을 인수했다. 이후 2016~2017년 매각을 실시했으나 실패하고 2018년 이지스자산운용에게 건물을 넘겼다. 2014년에는 신한BNP파리바자산운용이 펀드로 보유 중이었던 서울 중구 퇴계로에 위치한 스테이트타워 남산을 5000억원 규모로 매입했다.

지난해는 물류센터로 투자영역을 확대했다. 선경이엔씨로부터 경기 안산 로지스밸리 안산 물류센터를 인수했다. 해당 물류센터는 대지면적 5만6000㎡에 지상 7층 규모 연면적 23만9000㎡ 크기다. 1~6층은 컨테이너 차량이 접할 수 있는 물류시설로 지어졌다. 실제 사용 면적이 36만5000㎡로 단일 물류시설로는 국내에서 손꼽히는 규모다.

◇이태호 대표 체제 '흑자'…펀드 설정액 '정체', 실적성장 '둔화'

CBRE글로벌인베스터스자산운용의 지난 10년간 실적은 들쑥 날쑥하다. 2011~2019년 사이에 연간 기준 절반 정도는 순이익을 달성했지만, 나머지는 순손실을 냈다. 특히 2015년에는 순손실만 51억원에 달할 정도로 부진했다. 당시 영업수익은 46억원 중 펀드운용보수로만 33억을 창출했다. 영업비용이 61억원에 달해 영업적자를 면치 못했다.

반면 이듬해인 2016년 최대 실적을 기록했다. 당시 영업수익은 147억원으로 펀드운용보수로 126억원을 벌었다. 순이익은 48억원으로 CBRE그룹이 운용사를 인수한 이후 가장 양호한 실적이었다. 펀드수와 설정액은 전년대비 감소했다는 점을 감안하면 매각보수 등이 반영된 것으로도 해석할 수 있다.

다만 2016년과 2017년 CBRE글로벌인베스터스자산운용은 규모가 크지는 않았지만 모두 순이익을 냈다. 2018년 3억원, 2019년 1억원을 벌었다. 매년 영업수익도 50억원 안팎이었다.

특히 대표이사를 교체하면서 일어난 변화로 풀이된다. CBRE글로벌인베스터스자산운용은 지난 2017년 들어 이태호 대표이사를 신임 수장으로 발탁했다. 당시 이 대표는 운용사 내에서 부동산 투자운용담당 상무로 활약했다.

CBRE글로벌인베스터스자산운용은 그러나 최근 수년간 뚜렷한 성장곡선을 그리지는 못하고 있다. 주 수익원이 펀드운용보수인데, 설정액 규모는 줄고 있기 때문이다. 특히 올해 상반기 영업수익은 19억원에 그쳤다. 전년 동기 대비 40% 가까이 감소한 규모다. 펀드 설정액은 2019년말 5000억원 대로 떨어졌다. 결산기말 기준 설정액이 5000억원대로 하락한 건 2013년 이후 처음이다.