이 기사는 2020년 08월 25일 16:04 thebell 에 표출된 기사입니다.

국민연금이 리츠를 통해 보유 중인 잠실 시그마타워 매각에 착수했다. 세 번째 시도다. 앞서 두 차례 매각에 나섰지만 결과물을 만들어내지 못했다. 시장 상황이 좋지 않았던 탓에 원매자들과 가격 눈높이에서 차이가 컸다.

국민연금이 이번에 매각에 나선 이유는 과거와 달리 부동산 실물 자산에 대한 투자 수요가 상승했기 때문이다. 최근 유동성이 풍부해지면서 실물 자산으로 자금이 몰리고 있다. 특히 오피스의 경우 강남권역(GBD)을 중심으로 투자가 이뤄지고 있다. 최근 거래된 현대해상 강남사옥의 경우 단위면적(3.3㎡) 기준 3400만원에 거래가 이뤄지면서 최고가를 경신하기도 했다.

25일 부동산업계에 따르면 국민연금이 리츠를 통해 매입한 잠실 시그마타워 매각을 위해 주관사 선정 작업을 진행 중인 것으로 확인됐다. 최근 다수의 국내외 부동산 자문사로부터 매각 제안서를 접수받은 것으로 전해진다. 향후 PT를 거쳐 최종적으로 주관사를 선정하게 된다.

잠실 시그마타워는 한라건설이 시공한 건물이다. 1996년 준공된 시그마타워는 지하 7층~지상 30층으로 이뤄져 있다. 대지면적은 4959㎡, 연면적은 6만8636㎡다. 준공 당시 최첨단의 환경시설을 갖춰 '국내 최초의 환경아파트'라는 호칭이 붙기도 했다. 이번 시그마타워의 매각 대상 면적은 약 2만7768㎡이다. 지상 1층과 2층의 일부, 4층부터 11층 등이다.

이번 매각을 통해 국민연금이 14년만에 투자금을 회수할 수 있을 지 주목된다. 앞서 국민연금은 잠실 시그마타워를 매입한 시기는 2006년 9월이다. 당시 코람코자산신탁이 설립한 리츠인 '코크렙NPS제1호'를 비히클(vehicle, 투자수단)으로 활용했다. 매입가격은 토지 388억원, 건물 482억원으로 총 871억원이다. 현재 장부가액은 779억 원이다.

사실 이번 매각 시도는 세 번째다. 앞서 두 차례 투자금 회수에 나섰으나 무위에 그친 바 있다. 처음 매각에 나서 시기는 2014년 말께다. 한라그룹이 책임임차하고 있는 만큼 낮은 공실률이 매력적인 요소로 꼽혔다.

하지만 매각이 성사되지 않았다. 원매자들의 가격 눈높이가 기대를 충족하지 못했다. 이후 2017년 다시 한 번 매각에 나섰다. 딜로이트안진을 주관사로 선정하고 마케팅도 활발했다. 하지만 이번에도 문제는 가격이었다.

당시 매도자 측은 3.3㎡당 1200만~1300만원대 수준을 기대했다. 비슷한 시기에 매각된 삼성생명의 잠실 빌딩이 기준이 됐다. 매각 연면적을 고려하면 1000억원 초반대 선이면 거래가 성사될 가능성이 높았다. 하지만 이번에도 1000억원을 밑도는 가격을 제시 받으면서 다음을 기약했다.

이번엔 다르다는 게 매도자 측 입장이다. 매도자 측 관계자는 "이번엔 과거와 달리 시장상황이 받쳐줘서 매각이 가능할 것으로 점쳐진다"며 "연내 딜 클로징을 목표로 하고 있다"고 말했다.

최근 유동성이 풍부해지면서 부동산 투자에 대한 기대 수익률이 예년에 비해 낮아진 상태다. 그만큼 실물 자산의 가격이 올랐다. 부동산 투자 기대 수익률인 캡 레이트를 보면 5년전 6% 수준이었지만 최근엔 4.5% 수준으로 떨어졌다.

이 같은 추세는 풍부해진 유동성으로 설명된다. 최근 저금리 기조 속에 시중에 자금이 많이 풀렸고, 부동산 시장으로 상당히 유입되면서 실물 자산 가격이 상승하고 있는 추세다. 운용사들은 캡레이트가 높을 때 자산을 매입해서 낮 때 팔 경우 수익률을 극대화할 수 있는데, 이에 비춰보면 지금이 국민연금이 잠실 시그마타워를 매각할 적기인 셈이다.