이 기사는 2020년 08월 28일 17:22 thebell 에 표출된 기사입니다.

국민연금이 리츠를 통해 보유 중인 홈플러스 10개점 매각에 착수했다. 책임임차인으로 홈플러스가 자리하고 있다는 점은 긍정적인 요소다. 다만 온라인 시장이 성장하면서 오프라인 매장에 대한 성장세가 둔화되고 있다는 점은 변수로 지목된다. 특히 코로나19가 장기화하면서 오프라인 리테일 시장이 급속도로 위축되고 있다.

25일 부동산업계에 따르면 국민연금이 리츠를 통해 매입한 홈플러스 10개점 매각을 위해 주관사 선정 절차에 착수한 것으로 파악된다. 최근 다수의 국내외 부동산 자문사를 대상으로 입찰제안요청서(RFP)를 발송할 것으로 보인다.

이번 매각을 통해 국민연금이 10년만에 투자금을 회수할 수 있을 지 주목된다. 앞서 국민연금이 홈플러스 10개점을 매입한 시기는 2006년 12월이다. 당시 코람코자산신탁이 설립한 리츠인 '코크렙NPS제2호'를 비히클(vehicle, 투자수단)으로 활용했다.

매입 대상 10개점은 가양점(4만5095㎡), 시흥점(6만762㎡), 일산점(5만205㎡), 계산점(5만1727㎡), 원천점(3만7685㎡), 안산점(3만8285㎡), 천안점(4만2㎡), 장림점(5만2090㎡), 동촌점(4만9366㎡), 울산점(4만1006㎡) 등 이다. 부동산 관리 대상 규모는 연면적 기준 47만5228㎡에 이른다.

매입 당시 당시 거래금액은 6338억원이었다. 리츠 구조는 에쿼티(equity) 2250억원, 론(loan) 3671억원으로 이뤄졌다. 나머지 부족분은 임대보증금으로 채워졌다.

에쿼티 주요 출자자는 국민연금과 우리은행이다. 국민연금이 1950억원(86.7%), 우리은행이 300억원(13.3%)을 각각 출자했다. 초기 국민연금은 론에도 투자했다. 대주단은 국민연금과 교보생명, 한화생명으로 이뤄졌다. 교보생명 784억원, 한화생명 1263억원, 국민연금 1623억원 등이다. 이후 리파이낸싱(차환)을 거치면서 산업은행이 대주단에 새롭게 합류했다.

이 과정에서 금액과 금리가 변동이 이뤄졌다. 세부적으로 보면 교보생명 1133억원, 한화생명 1438억원, 산업은행 500억원, 국민연금 600억원 등이다. 금리는 트랜치별로 상이하게 이뤄졌다. 보험사 3.1%, 산업은행 3%, 국민연금이 6.75% 수준이다.

홈플러스 10개점은 리테일에 관심을 두고 있는 원매자들의 관심이 이어질 것으로 보인다. 우선 임차 조건이 매력적이라는 점이 장점으로 꼽힌다. 홈플러스는 2006년 12월 30년 장기 임차 계약을 맺고 입주했다. 현재 잔여 임차기간은 16년 가량 된다. 임대차 계약은 매입과 동시에 매수자에게 승계된다.

잔여 임차기간이 10년 이상 남았다는 점은 기관투자자 모집에 유리한 요소중 하나다. 최소 10년 이상의 마스터리스(장기임차) 계약을 선호하는 기관투자자 성향을 고려했을 때 매력적이 요소로 꼽힌다.

또 임차인이 우량하다는 것은 그만큼 꾸준히 임대료 수익을 거둬들일 수 있다는 얘기다. 또 2016년 5월 변경 임대차계약을 맺고 임대료 조정도 거쳤다. 특약사항으로 매 연차별 임대료 수익은 직전년도 대비 1.8% 인상키로 했다. 거기다 임대보증금도 479억원이다. 10개점의 총 연간 임대료는 400억원 선이다.

물론 위험도 상존한다. 국내 상업용 부동산 가격이 오를대로 오른데다, 온라인 시장이 확대되면서 오프라인 시장의 성장세가 둔화되고 있기 때문이다. 리테일에 대한 전망이 어두운 상황이다.

최근 코로나19가 장기화 국면으로 접어들면서 소비 경제가 위축되고 있다. 특히 '사회적 거리두기'로 온라인 시장으로 소비가 쏠리면서 오프라인 시장이 위축되고 있다. 안 그래도 온라인 시장이 확대되면서 오프라인 시장의 성장세가 둔화되고 있는데, 코로나19가 이를 가속화시키고 있는 형국이다.

온라인 시장은 지난 4년 동안 연평균 30%에 가까운 성장률을 기록했다. 반면 오프라인 채널을 기반으로 한 전통적 유통기업들은 경영환경 악화, 실적감소를 겪으면서 큰 위기감을 느끼고 있는 상황이다.

특히 오프라인 유통 업태 중에서도 대형마트, 슈퍼마켓의 위기감이 크다. 온라인 쇼핑으로도 '신선식품'을 구매할 수 있게 되면서다. 전통적으로 오프라인 구매행태가 일반적이었던 '신선식품' 시장에 온라인 쇼핑몰들이 빠르게 침투하고 있다. 마켓컬리, 헬로네이처, 쿠팡 등이 대표주자로 나서고 있다. 최근엔 대기업들도 온라인 신선식품 시장의 중요성을 인식하고 시장 진출에 나선 상태다.

이렇다 보니 직접적인 타격을 입은 리테일에 대한 투자는 쉽지 않은 실정이다. 이에 시장에선 매각이 되더라도 원하는 수준의 가격을 받아낼 수 있을지는 지켜봐야 한다는 의견이 나온다.