이 기사는 2020년 09월 14일 15:25 thebell 에 표출된 기사입니다.

삼성전자 미국 법인 사옥(Samsung Electronics America, Inc. HQ Office) 매각 거래가 조만간 종결된다. 매수자는 AIM투자운용이다.

해당 사옥은 삼성전자가 2009년부터 사용 중이다. 거래금액은 700억원 선으로 캡레이트(Cap rate)로 보면 7%대 선이다. 국내에서 형성된 평균치보다 2%포인트 가까이 높아 향후 투자금 회수시 상당한 시세차익이 기대된다.

14일 부동산업계에 따르면 AIM투자운용은 계약 체결과 함께 잔금을 납부하고 소유권 이전 작업을 마무리할 예정이다. 빌딩을 소유하고 있는 The KABR 그룹과 양해각서(MOU)를 체결하고 협상에 돌입한 지 두 달여 만이다. The KABR 그룹은 미국의 부동산 전문 운용사다.

부동산업계 관계자는 "국토부의 리츠 인가 절차가 늦어져서 예정일보다 클로징 시기가 순연됐다"며 "재원조달이 순조롭게 이뤄진 만큼 조만간 매매계약 체결 후 잔금을 치를 예정"이라고 말했다.

매각가는 5970만 달러다. 한화로 716억원 수준이다. 캡레이트를 기준으로 보며 7% 수준이다. 최근 국내 부동산 시장의 평균치를 크게 상회하는 수준이다.

국내 부동산 실물 거래 시장에선 평균 캡레이트 4.5% 선에서 가격이 결정되고 있는 추세다. 가격 경쟁이 붙을 경우 4%에도 미치지 못하는 경우도 있다. 최근 유동성이 풍부해지면서 부동산 시장으로 투자금이 쏠리고 있는 탓이다.

이를 고려하면 AIM투자운용은 경쟁력 있는 가격으로 삼성전자 미국법인 사옥을 인수하는 셈이다. 통상 부동산 가격은 캡레이트를 기준으로 산출된다. 캡레이트는 투자를 통해 거두는 수익률을 말한다. 운용사들 입장에선 캡레이트가 높을 때 자산을 매입해서 낮을 때 팔 경우 수익률을 극대화할 수 있다. AIM투자운용 입장에선 향후 투자금 회수를 위해 삼성전자 미국법인 사옥을 매각했을 때 시세차익을 기대할 수 있는 대목이다.

매입 부대비용을 고려한 총 투자액은 774억원 선이다. AIM자산운용은 리츠를 비히클(vehicle, 투자수단)로 삼성전자 미국 법인 사옥을 인수했다. AIM투자운용은 에쿼티(equity) 270억원, 론(loan) 500억원 수준으로 구조를 짰다. 담보인정비율(LTV)은 65% 선이다.

주목할 점은 미국 리츠를 활용한다는 점이다. 미국 리츠가 실질적인 인수주체가 되고, 국내에 설립된 리츠가 미국 리츠의 지분을 매입하는 형태다. 구조가 이렇다 보니 선순위 대출 420억원은 현지 금융기관을 통해 조달했다.

삼성전자 미국 법인 사옥은 '뉴저지(New Jersey) 85 Challenger Road'에 자리하고 있다. 연면적은 대략 2만1679㎡ 규모로 대부분을 삼성전자가 사용 중이다. 해당 사옥에 삼성전자는 장기 임대차 계약을 맺고 있다. 특히 지난해 임대차 계약 기간이 한 차례 갱신됐다. 이번 거래를 통해 임대차 계약은 승계된다. 계약기간은 2025년 7월까지다.

AIM투자운용은 2008년 출범한 리츠 투자운용회사다. 아시아 지역의 부동산 전문 자문 회사였던 AIM(Asia Investment Management)을 비롯해 다수의 주주들이 출자해 설립했다. 1호 리츠인 '에스와이인더스기업구조조정부동산투자회사(이하 SY-IND)'를 시작으로 다수의 리츠를 조성해 운영 중이다.

2009년 조성된 에스와이인더스는 인천 중구의 공장용지 및 기계시설을 투자대상으로 삼았다. 특히 산업용 부동산을 투자자산으로 편입한 최초의 리츠다. 보통주 수익률은 15% 수준으로 2013년 성공적으로 투자금을 회수했다. 에스와이인더의 주요 투자자는 골든브릿지와 쌍용양회공업이었다.

이외에 대표적인 리츠로 케이브이지제1호가 있다. 케이브이지제1호의 기초자산은 경기도 과천시 코오롱로 23 코오롱타워 별관이다. 2017년 성공적으로 투자금을 회수하며 시장에 존재감을 드러냈다. 보통주 수익률은 무려 72%에 달했다. 케이브이지제1호의 투자자는 과학기술인공제회와 KT&G, 코오롱인더스트리 등이다.

케이브이지제2호(KVG2)도 높은 수익률을 달성한 리츠다. 케이브이지제2호의 투자대상은 서초구 남부순환로에 위치한 JW타워다. 당시 JW홀딩스가 세일앤리스백 형태로 매각을 했는데, 이때 AIM투자운용이 리츠를 내세워 인수했다. 2018년 투자금을 회수했는데 보통주 수익률은 45% 수준을 기록했다. 주요 투자자는 새마을금고중앙회와 과학기술공제회 등이다.