이 기사는 2020년 11월 12일 11:06 thebell 에 표출된 기사입니다.

매각이 미뤄졌던 여의도 하나금융투자빌딩이 리츠 지분거래 형태로 새주인을 찾았다. 비히클(vehicle, 투자수단)인 소유 리츠는 그대로 존속하지만 리츠 주주가 바뀌는 이른바 셰어딜(share deal) 방식이다.

신규 투자자로는 코람코 블라인드펀드와 엠플러스 펀드 등이 나섰으며 임차인인 하나금융투자의 경우 전과 마찬가지로 대주주 위치를 유지했다. 리츠 측은 일련의 리캡(자본재조정) 작업을 통해 수익성 역시 개선했다.

12일 부동산업계에 따르면 코람코자산신탁이 운용 중인 ‘코크렙제30호’ 리츠는 최근 기존 주주에 대한 유상감자를 진행했다. 발행주식인 368만주 모두가 감자대상에 포함됐다.

주주 구성을 보면 새마을금고중앙회(16.30%)와 군인공제회(16.30%)가 최대주주고 이밖에 사단법인경찰공제회(10.87%), 농협생명보험(10.87%), 하나금융투자(10.87%) 등이 주요주주로 있었다. 이들은 감자 대금을 지급받으면서 투자회수를 마쳤다.

유상감자와 함께 코크렙제30호는 신주 209만주를 발행해 1045억원 규모의 에쿼티를 조달했다. 발행가액은 1주당 5만원이다. 주주배정 증자방식을 택했으나 기존 주주들 전부가 증자에 참여하지 않았고 이렇게 발생한 실권주는 새로운 투자자들이 인수했다. 사실상의 지분 매각으로 주인이 바뀐 셈이다.

구체적으로 하나금융투자는 40만주를 가져갔고 이밖에 지에스솔루션제일차㈜(60만주)와 코람코 공모상장 예정리츠 전문투자형 사모투자신탁 제13호(20만주), 엠플러스 전문투자형 사모부동산모투자신탁21-2호(20만주), 삼성증권(20만주), 유안타증권(20만주), 한화에스테이트(6만주), 라셋㈜(4만주) 등이 신주를 사들였다.

리츠 운용사인 코람코자산신탁 역시 19만주를 매입했다. 하나금융투자가 리츠에 넣은 투자금액은 셰어 딜 전과 마찬가지로 200억원이지만 에쿼티 지분율은 10.87%에서 19.14% 정도로 확대됐다.

코크렙제30호는 인수금융을 차환하는 단순 리파이낸싱을 넘어서 자본재조정 작업까지 이뤄지는 리캡도 진행했다. 선순위 대주단으로부터 2995억원을 새로 빌렸는데 기존 차입금을 갚고 유상감자 대금을 지급하기 위한 용도다. 대주단은 삼성화재해상보험과 한화생명, 하나금융투자로 구성됐으며 이자율은 기존 연 3.0%에서 2.55%로 개선됐다.

업계 관계자는 “하나금융투자 빌딩이라는 자산은 동일하지만 주주 변경과 함께 자금 구조를 바꾸고 대출 금리를 낮추면서 완전히 새로운 상품이 탄생했다고 볼 수 있다”며 “원래도 우량한 자산이었지만 수익률을 더 높인 것”이라고 평가했다.

당초 코크렙제30호 리츠는 올해 4월부터 하나금융투자 빌딩의 매각을 추진해왔다. 7월 초 투게더투자운용을 예비 우선협상자로 선정했다가 다시 하나금융투자가 콜옵션 행사를 통해 코람코자산신탁을 인수자로 지정하기도 했다. 이후 기존 리츠를 청산하고 새로운 리츠를 만들어 하나금융투자 빌딩을 담을 예정이었는데 계획을 접고 셰어딜 쪽으로 방향을 틀었다.

이는 투자자들이 코람코자산신탁을 리츠 운용사로 유지하기를 원했을 뿐더러 셰어딜 방식이 훨씬 거래를 빨리 진행할 수 있다는 측면이 작용했기 때문으로 알려졌다. 지분거래이다 보니 취등록세 등 추가적인 세금을 낼 필요가 없고 운용의 연속성을 가져갈 수 있다는 부분도 장점이다.


하나금투빌딩은 1994년 준공됐다. 지하 5층~지상 23층, 연면적 6만9826㎡ 규모다. 여의도 오피스권역 중심부에 위치한 데다 신용도 높은 임차인을 확보한 점이 투자매력으로 꼽힌다.

당초 하나대투증권(현 하나금융투자)이 해당 빌딩을 소유하다가 하나자산운용이 조성한 하나랜드칩 부동산펀드 1호에 2010년 매각했다. 코람코자산신탁이 리츠를 통해 하나금투빌딩을 매입한 시기는 2015년 11월로 매입가를 포함한 총 투자액은 4300억원이었다.

임차인 구성을 살피면 하나금융투자가 빌딩의 50% 이상을 임차 중이고 이밖에도 한국쓰리엠과 인텔코리아, 하나은행 등이 세들어 있다. 상반기 기준으로 15건의 임대차계약을 맺었으며 공실률은 0%다.