이 기사는 2020년 12월 04일 10시26분 thebell에 표출된 기사입니다

올해 유례없는 증시 활황 속에서 리츠는 소외 대상이었다. '국내 1호 해외 리츠'로 야심차게 상장을 준비했던 제이알글로벌리츠 역시 그 여파를 피해가지 못했다.

하지만 안정적인 수익으로 투자자들을 다시 끌어들이는 데 성공했다. 청약 미달 오명을 보기 좋게 씻어내며 투자자들에게 줄 연말 배당금을 적립하고 있다.

◇해외 리츠 1호, 코로나19로 관심 밖


리츠(REITs : Real Estate Investment Trusts)는 부동산이나 부동산 관련 자본·지분에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁을 의미한다.

일반적으로 주식에 투자함으로써 얻는 고위험 상품 수익보다는 낮으나 안정적이다. 반면 예금, 채권같은 저위험 상품 수익보다는 높은 편이다.

제이알글로벌리츠는 올해 8월 코스피에 상장한 국내 1호 해외 리츠다. 투자대상 기초자산은 벨기에 수도 브뤼쉘에 위치한 파이낸스 타워(Finance Tower Complex)다.

브뤼셀 중심업무지구 내 펜타곤(Pentagon) 지역에 위치한다. 임차인은 벨기에 연방정부 산하 '벨기에 건물 관리청'이다. 전체 면적을 2034년 말까지 중도해지 옵션 없이 임차 중이다.


해외 1호 리츠인데다 벨기에 정부 조직이 입주한 건물을 자산으로 가져 기대가 높았다. 하지만 코로나19발 증시 활황 속에서 5%~7% 기대수익률은 투자자들을 모집하기에 모자랐다. 같은 기간 코로나19 수혜주들은 주가가 3~4배 급등했다.

지난해 상장한 롯데리츠와 NH프라임리츠 청약 경쟁률은 각각 63.3:1, 317.6:1이었다. 올해 상장한 리츠들이 전반적으로 부진한 상황 속에서 제이알글로벌리츠는 0.23:1 경쟁률로 청약 미달을 겪었다.

제이알글로벌리츠는 9700만주(4850억원) 모집에 주당 모집가액 5000원으로 제시했다. KB증권과 메리츠증권이 공동 주관했다.

수요예측에서 경쟁률 18.48:1을 기록했지만 최종 청약에서 경쟁률 0.23:1을 기록했다. 코로나 수혜주에 기관투자자들이 눈길을 돌려 실수요 확보에 실패했다. KB증권이 900억원, 메리츠증권이 800억원을 부담했다.

악재 속 상장을 단행했지만 이후 주가는 곤두박질 쳤다. 8월 7일 상장 이후 한 달 이상 주가가 공모가 5000원 밑을 맴돌았다.

◇국채 수준 신용등급에 7% 수익률

최근 들어 리츠 시장이 다시 눈길을 끄는 것은 저금리 기조 장기화와 증시 불확실성 확대 속 기대수익률에 대한 관심과 배당금 때문이다. 제이알글로벌리츠는 '안정적 배당 수익' 기준인 임차인 덕을 봤다.

국제신용평가사인 피치는 벨기에 연방정부에 AA- 등급을 부여했다. S&P는 AA, 무디스는 Aa3를 달았다. 한국 정부보다 높거나 똑같은 등급으로 도산할 확률이 '0'에 가깝다.

신용도 높은 임차인 덕에 꾸준히 임대료를 확보했다. 4월에 이어 10월 파이낸스 타워에서 발생한 6개월치 임대료를 확보했다. 임차인이 지불한 연간 임대료는 올해 기준 5895만 유로(한화 약 783억원)로 알려졌다.

임대료 확보로 높은 배당수익률이 보장된다. KTB투자증권이 분석한 2021년 배당수익률 전망치에 따르면 제이알글로벌리츠가 7.5%에 달한다. 올해 상장한 코람코에너지리츠 6.5%, 이지스밸류리츠 6.4% 등에 비해서도 높은 편이다.

배당수익률 뿐만 아니라 세제 혜택도 있다. 3년 이상 5000만원 까지 투자할 경우 수익금에 분리과세 혜택을 부여받을 수 있다. 3일 기준 개인 투자자들이 제이알글로벌리츠를 111억원 순매수한 이유다.