이 기사는 2020년 12월 15일 15:26 thebell 에 표출된 기사입니다.

신한리츠운용이 서울 핵심권역 알짜 오피스빌딩 인수전에 참여해 최고가격을 제시하지 않고도 딜을 따내 주목받고 있다. 시장 불확실성이 커지면서 매도자들이 가격 차이가 나더라도 딜 완수능력에 무게를 둔 것으로 평가된다.

15일 관련 업계에 따르면 신한리츠운용은 최근 삼성화재 역삼빌딩과 서울역 메트로타워 입찰 당시 각각 3순위, 차순위 가격을 적어냈다. 가격만 놓고보면 우선순위협상자 지위를 얻기 힘들지만 매도자는 신한리츠운용을 인수자로 낙점했다.

삼성화재 역삼빌딩의 경우 원매자 가운데 대신자산신탁과 현대자산운용 등이 최고가 수준인 3.3㎡(평)당 3000만원 이상을 적어낸 것으로 알려졌다. 평당 3000만원 이상을 제시한 곳은 총 4곳 이상이다.

신한리츠운용은 이보다 적은 평당 3000만원의 가격으로 공동 3순위였는데 최종 인수자격을 따냈다. 매각 대상 연면적(5278평)을 감안하면 1580억원 수준으로 최고가를 적어낸 곳보다 수십억원 가량 낮았다.

건물 주인인 KB부동산신탁이 엘리베이터 등을 수선중인 점을 감안하면 실제 인수가격은 평당 2900만원 후반대까지 예상해볼 수 있다. 인근에 위치한 현대해상 강남타워는 평당 3400만원, 플래티넘 타워가 평당 3100만원에 거래된 바 있다.

삼성화재는 해당건물 임대계약이 약 5년 가량 남은 것으로 알려졌다. 준공 이후 지금까지 계속 건물을 임차해 사용중이다. 시장에선 구분소유라는 점이 일반 단독소유 건물 대비 아쉬움이 있지만 소유 주체가 여러명이 아닌 국세청과 KB부동산신탁 두곳 뿐이라 거래에 큰 문제는 없다고 내다봤다.

신한리츠운용이 최근 인수자로 낙점된 서울역 메트로타워 역시 최고가를 제시하진 않았다. 신한리츠운용은 평당 2500만원을 제시해 최고가는 아니었던 것으로 전해진다.

오피스 빌딩의 일반 전용면적율이 통상 50% 정도인데 서울역 메트로타워는 62.5%로 상당히 높은 편이다. 전용율을 감안하면 인수가격은 평당 2000만원대까지 내려간다. 인근에 위치한 SG타워가 평당 2408만원, 서울스퀘어빌딩이 평당 2406만원에 거래된 것을 감안하면 고가에 거래된 것은 아닌 셈이다.

서울역 메트로타워는 기획재정부와 노동부 산하기관이 건물의 상당부분을 임차해 있다. GTX노선과 서울역 북부재개발 등의 개발 호재가 남아있다.

신한리츠운용은 이 두건 뿐만 아니라 신한알파리츠 첫 편입물건인 판교알파돔 6-4블록 입찰 때에도 최고가를 적지 않았다. 당시 제이알-미래에셋 컨소시엄에 비해 낮은 가격을 적었지만 우선협상자로 선정된 바 있다. 서초 하이트진로 사옥 입찰 때도 최고가보다 낮은 가격제시로 우선협상자 지위를 따냈다.

회사의 보수적인 입찰 구조는 리스크 관리를 우선시하는 신한금융그룹 문화도 있지만 공모상장 리츠 자산관리회사(AMC)로서 무리하게 가격을 제시하기 어려운 여건도 작용한 것으로 보인다. 입찰 경쟁이 치열해질수록 불리한 조건에 놓일 수 있음에도 불구하고 선전하고 있는 셈이다.

시장 관계자는 "금융그룹 계열 리츠운용사로 공모리츠 운영을 맡아 고가에 베팅할 경우 딜을 따내더라도 배당이익이 줄어들 위험이 있어 보수적인 입찰방식을 고수할 수밖에 없는 면이 있다" 며 "거래경력이 쌓이면서 매도자도 가격 외에 다른 요소들을 긍정적으로 평가하고 있는 것으로 보인다"고 설명했다.