이 기사는 2020년 12월 23일 07시58분 thebell에 표출된 기사입니다

KB자산운용이 주관사 선정을 시작으로 중림동 센트럴플레이스에 대한 투자금 회수를 본격화 한다. 잠재원매자로 꼽히는 자산운용사와 리츠AMC를 중심으로 마케딩 작업이 이뤄진 전망이다.

중림동 센트럴플레이스의 예상 가격은 2000억원 선이다. 연간 임대료와 최근 시장 평균 캡레이트(Cap rate)를 감안한 액수다. 최근 유동성이 풍부해지면서 부동산 투자에 대한 기대 수익률이 예년에 비해 낮아진 상태다. 그만큼 실물 자산의 가격이 올랐다.

22일 부동산업계에 따르면 KB자산운용이 중림동 센트럴플레이스의 매각 주관사로 JLL과 에비슨영을 선정했다. 입찰엔 다수의 외국계 부동산 자문사가 참여하며 경쟁을 벌인 것으로 전해진다.

앞서 KB자산운용은 이달 초께부터 부동산자문사를 접촉하며 중림동 센트럴플레이스 매각 작업을 시작했다. 이후 약 한 달여 만에 매각 주관사 선정이 이뤄지면서 매각 작업이 더욱 탄력을 받을 것으로 전망된다.

KB자산운용은 JLL과 에비슨의 부동산 딜 자문 레코드를 바탕으로 주관사 자격을 부여한 것으로 보인다. JLL의 경우 삼성동 삼성생명 빌딩을 비롯해 시티은행 다동사옥, 서울역 T타워, 센터포인트 서초, 오렌지센터, 현대해상 강남사옥의 매각 자문을 맡았다. 특히 현대해상 강남사옥의 경우 강남권역(GBD) 최고가를 받아냈다. 가격은 단위면적(3.3㎡)당 3400여만원 수준으로 책정됐다.

에비슨영코리아는 올해 특히 두각을 나타내고 있다. 유경PSG가 매각한 하이트진로 서초사옥을 비롯해 하나금융투자 여의도 사옥, 중앙홀딩스의 J빌딩, 롯데백화점 분당점, 구로 롯데마트 등의 자문을 맡았다.

KB자산운용은 부동산 펀드의 만기가 도래하면서 투자금 회수에 나선 것으로 보인다. 앞서 KB자산운용이 중림동 센트럴플레이스를 인수한 시기는 2014년 4월이다. 당시 신한BNP파리바자산운용으로부터 3.3㎡당 1434만원에 매입했다. 센트럴플레이스의 연면적을 고려하면 총 매입가는 1480억원 수준이다.

센트럴플레이스는 선매매 방식으로 재원을 조달해 개발됐다. 2007년 개발 초기 1100억원가량(3.3㎡당 1100만원)의 가격표가 붙었다. 2010년 준공된 센트럴플레이스는 지하 6층~지상 17층, 연면적 3만4070㎡ 규모다.

센트럴플레이스의 가격은 현재 시장 분위기대로면 3.3㎡당 2000만원을 안팎에서 가격이 결정될 가능성이 있다는 게 업계의 시각이다. 2007년 3.3㎡당 1100만원에서 7년 뒤 30% 가량 상승한 1434만원으로 상승했는데, 이번엔 상승폭이 더 커질 것으로 보인다.

기대수익률 개념인 캡레이트(Cap rate)를 기준으로 보면 센트럴플레이스의 가격을 추산해 보면 2000억원 선이다. 최근 실물 자산 거래에서 적용되는 캡레이트는 4.5% 선이다. 센트럴플레이스는 전체 연면적은 3만4127㎡ 규모다. 3.3㎡당 임대료는 7만1000원 가량 되는 것으로 전해진다.

임대률 100%를 고려한 연간 임대수익은 88억원 가량 된다. 4.5%의 캡레이트를 적용하면 빌딩 가격은 2000억원으로 추산된다. 이는 3.3㎡당 1900만원에 해당한다. 시장 분위기 고려시 경쟁이 붙을 경우 평당 2000만원을 넘길 가능성이 있다는 게 시장의 시각이다.

이번에 시장 예상치 수준으로 거래가 성사될 경우 센트럴플레이스의 몸값은 6년만에 40% 가량 상승하게 된다. KB운용 입장에선 성공적인 투자 사례로 남을 가능성이 높아진 셈이다. 이정도 가격으로 매각이 이뤄지면 예상 시세차익은 500억원을 상회한다. 여기에 배당이익을 고려하면 투자성과 지표인 내부수익률(IRR)은 너 높아질 것으로 추산된다.