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첫 물류센터 리츠 ESR켄달, 자산가치 덕 볼까 이커머스 시대, 보유자산 상승 여력…영속형 공모리츠, 중장기 가치 반영

양정우 기자공개 2020-12-24 14:47:54

이 기사는 2020년 12월 23일 16:29 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

ESR켄달스퀘어리츠가 국내 최초 물류센터 리츠(REITs)로서 갖춘 비교우위에 관심이 쏠린다. 언텍트(Untact) 시대의 이커머스가 수혜를 누리면서 물류 기지의 자산가치가 뛰고 있는 게 강점으로 꼽힌다.

다만 영속형 리츠인 만큼 기초자산의 가격이 올라도 적극적으로 매도해 수익을 실현하지 않는다. 단기적으론 여느 상장 리츠처럼 배당금이 투자자의 수익을 지탱하는 구조다. 중장기적 관점에선 가치가 오른 물류센터를 매각할 때 리츠 투자자도 주가 상승세를 누릴 전망이다.

◇온라인 유통 대세, 물류센터 부각

ESR켄달스퀘어리츠(이하 ESR켄달)는 23일 코스피에 상장하면서 한국 최초 물류센터 리츠라는 타이틀을 거머쥐었다. 대표주관사는 한국투자증권과 씨티그룹글로벌마켓증권, 모간스탠리 등이다.

근래 들어 국내 리츠 상장사가 크게 늘어나면서 기초자산의 특성에 따라 리츠 상품의 색깔도 세분화되고 있다. 그간 리츠 자체가 일반 기업의 주식과 대비되는 상품으로 인식됐다면 이제 리츠 섹터 내에서도 상품의 특색이 뚜렷하게 구별되고 있다. 투자자 입장에선 그만큼 선택의 폭이 넓어졌다.

물류센터 리츠의 강점은 무엇보다 자산가치의 상승 여력이다. 유통 산업의 주축 채널이 오프라인에서 온라인으로 바뀌면서 전자상거래(이커머스)가 대세 흐름으로 자리잡았다. 여기에 코로나19 사태로 언텍트 기조가 강화되면서 이커머스는 유통 시장을 빠르게 장악해 나가고 있다.

온라인 유통의 기반인 물류센터는 이커머스 시대에 대표적 수혜자로 부상했다. 이커머스 기업마다 폭발적 주문량에 대응하고자 물류센터에 대한 니즈가 급증하고 있다. 하지만 물류센터의 공급은 한계가 있을 수밖에 없다. 주요 유통 요지의 부지가 부족한 데다 인허가 절차는 빠른 속도로 이뤄지지 않는다. 이 때문에 가격 교섭력이 시간이 흐를수록 커지고 있다.

물류센터 리츠의 자산가치 상승세는 갈수록 더 두드러질 것으로 전망된다. 전자상거래를 통한 소비 패턴은 앞으로 한층 더 강화될 것으로 보이기 때문이다. 다른 기초자산을 가진 리츠와 차별화 포인트로 꼽히고 있다.

ESR켄달스퀘어리츠의 고양 물류센터 전경.

◇중장기 투자시 자산가치 잠재력까지

다만 단기적으론 자산가치의 오름세가 리츠 주식의 가치에 반영될 여지가 적다는 게 IB업계의 시각이다. 영속형 공모 리츠는 상품 특성상 배당금을 노린 투자자를 포섭하도록 설계됐기 때문이다. 시세 차익에 초점을 맞춰 우량자산을 매각하기보다 장기 보유하면서 캐시카우로 활용한다. 리츠 주가가 보유 자산의 지가 변동을 즉각 반영하기보다 배당수익률과 배당안정성에 좌우되는 이유다.

물론 중장기적으로 리츠를 보유하는 투자자는 결국 자산가치의 상승분까지 수익으로 누릴 수 있다. 영속형 리츠도 오랜 기간 포트폴리오가 확대돼 재분배에 나서야 할 경우 기초자산 교체와 매각을 단행한다. 이 시점엔 꾸준히 상승한 자산가치가 리츠의 주가에 자연스레 반영되고 있다.

ESR켄달은 향후 목표 배당수익률로 2021년 5.38%, 2022년 5.71%를 제시했다. 과거 상장한 리츠와 비교해 수익률이 낮게 책정돼 있다. 롯데위탁관리부동산투자회사(롯데리츠)은 공모 투자자의 배당수익률을 6% 대로 책정했다. 이리츠코크렙의 경우 공모가 기준 배당수익률이 7.18%에 달했다.

현재 수도권과 영남권에 위치한 물류시설 11곳에 투자하고 있다. 최대 임차인은 이커머스 선두 쿠팡이다. 11개 자산의 총 임대면적(계약면적 기준)에서 쿠팡 등 이커머스 업체가 차지하는 비중이 51%에 달하고 있다. 기초자산 가운데 평가가액이 가장 큰 건 고양 물류센터(4787억원)다.

ESR켄달스퀘어리츠의 고양 물류센터 위치.
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