이 기사는 2021년 01월 05일 16:33 thebell 에 표출된 기사입니다.

SK그룹이 본사로 사용 중인 '서린빌딩'에 대한 콜옵션(우선매수권)인수를 추진 중인 가운데 투자수단(Vehicle, 비히클)으로 '리츠'를 활용한다. 이를 위해 자체 리츠AMC(자산관리회사)를 설립하고 국토부에 영업인가를 신청한 상태다. 서린빌딩은 SK리츠운용의 편입자산 1호가 될 전망이다.

5일 부동산업계에 따르면 SK그룹은 SK리츠운용에 서린빌딩을 담는다는 방침이다. 앞서 SK그룹은 하나대체투자운용이 매각 중인 '서린빌딩'에 대한 우선매수권을 행사키로 한 이후 인수작업을 진행 중이다. 우선매수권 행사가격은 이지스자산운용이 매도자 측에 제시한 가격이다. 3.3㎡당 3900만원 선이다. 연면적을 기준으로 보면 9903억원에 달한다. 서린빌딩의 연면적은 8만3801㎡ 수준이다.

이지스자산운용은 입찰을 거쳐 최고가를 제시하면서 예비 우선협상자로 선정됐다. 이지스자산운용이 내건 가격은 최근 CBD의 평균 가격인 3.3㎡당 3000만원보다 30%나 더 썼다. 전체 금액으로 보면 2000억원 이상 공격적으로 가격을 제시한 꼴이다.

SK리츠운용은 지주사인 SK㈜가 70억원을 출자해 설랍한 리츠AMC다. 조만간 본인가 절차가 마무리되면 본격적으로 서린빌딩 편입작업이 진행될 예정이다. SK리츠운용의 신임대표에는 SK수펙스추구협의회 출신인 신도철 부사장이 내정됐다.

부동산업계 관계자는 "SK그룹이 SK리츠운용을 통해 서린빌딩을 인수하기로 방침을 정했다"며 "SK그룹과 하나대체투자운용은 현재 세부적인 거래 조건을 두고 조율 중인 것으로 안다"고 말했다.

SK그룹이 리츠AMC를 활용키로 한 것은 1조원에 육박하는 가격과 무관치 않다는 게 시장의 해석이다. 리츠를 활용할 경우 막대한 자금 소요없이 서린빌딩을 매수할 수 있다.

현재 거론되는 방안은 셰어딜이다. 셰어딜은 오피스를 소유한 비히클을 존속시키고 원매자가 해당 비히클의 지분을 인수하는 형태를 말한다. 부동산 펀드 혹은 리츠의 주식양수도 거래로 보면 된다. 셰어딜 형태로 거래가 이뤄지면 비히클은 그대로고 자산관리사만 하나대체투자운용에서 SK그룹의 리츠AMC로 바뀌게 된다.

셰어딜은 일반 부동산거래 형식과는 차이가 있다. 그동안 국내에선 원매자가 새로운 리츠나 펀드를 만들어 부동산을 취득하거나, 직접 자신의 명의로 매입하는 형태를 보였다. 셰어딜의 이점은 지분거래다 보니 취등록세 등 세금이 발생하지 않는다는 점이다. SK그룹 입장에서 보면 세금을 아끼는 선택을 할 가능성이 높다.

세금 뿐만이 아니라 대규모 자금유출을 최소화할 수 있다. 부동산 펀드인 하나랜드칩사모투자신탁 33호의 주주 구성을 보면 SK그룹 계열사들이 65.2%, 국민연금이 34.8%의 지분을 보유하고 있다. 계열사별 지분율을 보면 SK이노베이션의 지분(23.00%)이 가장 많고 그 뒤로 SK㈜ 13.51%, SK E&S 13.51% 등이다. 실질적인 거래 대상은 국민연금의 보유 지분이라는 이야기다.

하나대체투자운용 관계자는 "리츠로 가닥을 잡은 것은 맞다"며 "구체적인 내용은 협상 중"이라고 말했다.