이 기사는 2021년 01월 25일 13시23분 thebell에 표출된 기사입니다

지난해 코람코자산신탁이 거래를 추진하다 무산된 안성 삼성로지스 물류센터를 교보자산신탁이 인수하기로 했다. 교보자산신탁은 현재 인천 CJ대한통운 물류센터에 대해서도 매입을 진행 중인데 리츠 포트폴리오에서 물류자산 포션을 빠르게 확대하는 모습이다.

25일 업계에 따르면 교보자산신탁은 최근 경기도 안성시 미양면에 있는 삼성로지스 물류센터를 매입하기 위해 매도인 측과 MOU(양해각서)를 체결했다. 투자 비히클(vehicle)인 리츠를 통해 에쿼티 투자자와 대주단을 모집하고 자금을 조달할 예정이다.

애초 이 물류센터는 코람코자산신탁이 인수하기 위해 지난해 10월 리츠 설립까지 마쳤던 물건이다. 당시 매도 측이 매각을 위해 신탁사와 운용사 등에 접촉한 결과 코람코자산신탁과 거래를 결정했지만 결국 MOU가 해지됐다.

이는 딜 구조를 짜는 과정에서 코람코자산신탁이 인수의사를 철회했기 때문이다. 부동산투자법상 리츠는 국민연금 등 24개 공모의무면제기관의 출자 비율이 50%를 넘어야 공모 의무가 면제되며 특정금전신탁을 통해 자금을 모아와도 기관투자자와 동일시된다. 코람코신탁의 경우 특정금전신탁으로 자금 조달을 시도했으나 모집이 여의치 않다고 판단해 전략적으로 물러선 것으로 알려졌다.

거래 결렬에 따라 매도인 측은 지난해 연말 즈음 다시 잠재 인수자 물색을 진행했다. 원매자 여럿이 제안서를 낸 결과 교보자산신탁이 협상권을 따냈다는 후문이다.

삼성로지스 물류센터는 연면적 3만 4215㎡에 지하 2층~지상 3층으로 지어졌다. 준공시기는 2018년 9월로 비교적 신축이다. 삼성로지스가 코리아신탁에 담보신탁을 맡겨 지었기 때문에 형식상으로는 코리아신탁이 공사 발주를 진행했다. 이를 윈하이텍이 수주했고 공사대금은 300억원가량이 들었다.

운영법인인 삼성로지스는 삼성그룹과는 관련이 없는 회사다. 다만 삼성그룹 계열사가 물류센터 대부분을 빌려 쓰고 있다. 임차 계약건수는 3건이며 삼성SDS가 창고의 30% 정도를 사용한다. 나머지 2개 임차인의 경우 화주기업(고객기업)에 배송이나 보관, 유통가공 등 물류서비스를 대신 제공해주는 3PL(제3자물류)업체로, 삼성전자 등 삼성그룹 계열사들이 이들에게 물류를 맡기고 있다.

업계 관계자는 "수도권에 위치한 데다 삼성 계열사들의 물류를 담당하고 있는 만큼 임대료 수익을 안정적으로 거둘 수 있는 자산으로 평가된다"고 말했다.

교보자산신탁은 해당 물류센터 매입을 위해 총 540억원가량을 조달할 것으로 알려졌다. 코람코자산신탁이 예정했던 620억원보다는 상당히 적다. 이중 210억원 정도를 에쿼티로 채우고 나머지는 차입 등을 통해 마련할 전망이다.

딜이 성공적으로 진행될 경우 교보자산신탁은 두 번째 물류 리츠 상품을 내놓게 된다. 앞서 인천 서구에 있는 CJ대한통운 물류센터를 매입하기로 하면서 물류 리츠에 처음으로 진출했다. CJ대한통운이 화주인 GS칼텍스의 물류를 담당하는 형태의 윤활유 전용 물류센터다. 아직 매입작업이 진행 중이며 조만간 거래 완료가 예상된다.