이 기사는 2020년 11월 23일 08시01분 thebell에 표출된 기사입니다

코람코자산신탁이 '판교 H스퀘어'에 대한 투자금 회수에 나섰다. 해당 빌딩을 보유한 프로젝트금융투자회사(PFV)의 만기가 임박한데 따른 조치다. 매각 초기 단계인 H스퀘어에 대한 투자자들의 관심도는 높은 상태다. 최근 부동산 오피스 시장에 대한 투자자들의 관심도가 높은 가운데 최근 주목받는 시장인 판교에 자리하고 있는 덕분이다. 현재 분위기면 H스퀘어는 4000억원 안팎에서 가격이 형성될 전망이다.

23일 부동산업계에 따르면 코람코자산시탁이 판교 H스퀘어 매각을 위해 주관사 선정 작업을 진행 중이다. 최근 국내외 부동산자문사에 입찰제안요청서(RFP)를 보냈다. 현재 다수의 자문사가 치열하게 경쟁을 벌이고 있다. 주관사 선정이 마무리되면 마케팅을 시작으로 매각 프로세스가 본격화될 전망이다.

H스퀘어는 경기도 성남시 판교 내 도시지원시설용지에 개발된 오피스 빌딩이다. 2006년 개발이 본격화됐는데, 이후 5년 후인 2011년 준공됐다. 지하 4층~지상 10층, 연면적 8만5140㎡ 규모로 건립됐다.

개발은 코람코자산신탁 주도로 이뤄졌다. 코람코자산신탁은 PFV인 판교에스디투를 설립하고 투자자를 모집했다. 에쿼티 투자자로 참여한 곳은 하나은행과 대한지방행정공제회, 우리은행, 한화손해보험, 도모스프라임 등이다. 에쿼티 규모는 600억원이다.

이외 나머지 2049억원은 프로젝트 파이낸싱(PF)로 조달했다. 대주단은 우리은행과 대한생명보험, 한화손해보험, 신한은행, 대한지방행정공제회 등으로 구성됐다. 금리는 4.26%로 모두 동일하게 적용됐다. 연간 이자율로 87억원이 발생하는 꼴이었다. 이후 코람코자산신탁은 안정적으로 빌딩을 관리하며 투자금 회수시기를 저울질 해왔다. 우선 초기 설정된 만기는 15년이다.

이번에 코람코자산신탁이 H스퀘어 거래를 성사시키면 15년여 만에 투자금 회수에 성공하게 된다. 현재까지 시장 분위기는 좋은 편이다. 매각 프로세스가 본격화되기 이전임에도 불구하고 자산운용사와 리츠 등 투자자들이 눈독을 들이고 있는 것으로 전해진다.

현재 분위기라면 H스퀘어의 몸값도 상당한 수준에서 결정될 공산이 높다. 최근 부동산 오피스 시장에 대한 투자자의 관심도는 상당하다. 저금리 기조 속에 유동성이 풍부해졌는데, 많은 자금이 부동산 실물 시장으로 몰리고 있다. 이 과정에서 오피스의 몸값도 덩달아 상승했다.

이에 최근 캡레이트(cap rate)도 상당히 낮아졌다. 캡레이트는 일종의 기대 수익률로 부동산 거래가격 산정의 기준이 된다. 캡레이트가 낮아졌다는 말은 기대수익률이 낮아진 것으로 대상 자산의 몸값이 올랐다는 의미다. 최근 캡레이트는 4% 중반대까지 떨어졌다. 이 정도 수준에서 가격이 결정되면 H스퀘어의 몸값은 4000억원 선에 이를 것으로 첨져친다.