이 기사는 2021년 02월 08일 15:58 thebell 에 표출된 기사입니다.

삼성SRA자산운용이 더벨 리그테이블 블라인드펀드 부문에서 압도적인 존재감을 드러냈다. 국내 부동산을 담보로 대출을 하는 펀드로 약정액 기준, 가장 큰 규모다.

삼성SRA운용은 해외에 투자하는 블라인드펀드도 다수 보유하고 있다. 글로벌 주요 도시의 코어 오피스를 직접 인수하거나, 담보 대출을 실시하는 전략의 펀드다.

◇삼성SRA, HUG블라인드펀드 '약정액 1위'

더벨은 2020년 12월말 기준 부동산펀드 설정액 상위 10개 자산운용사를 대상으로 약정액 1000억원 이상의 국내외 블라인드펀드 내역을 조사했다. 그 결과 삼성SRA자산운용의 'HUG블라인드펀드' 약정액 규모가 가장 큰 것으로 나타났다.

삼성SRA자산운용의 HUG블라인드펀드는 2020년 10월 설정됐다. 약정액은 1조3000억원에 달한다. 주택도시보증공사(HUG)가 보증하는 재개발, 재정비 사업 등에 대출을 제공한다. 주택도시보증공사는 주거복지 증진과 도시재생 활성화를 지원하기 위해 각종 보증업무 및 정책사업 수행하는 전문 공기업이다.

이 펀드 수익자는 주로 삼성생명 등을 비롯한 기관투자가로 알려져 있다. HUG블라인드펀드는 주택도시보증공사의 보증 사업장에 투자해 수익자들에게 상대적으로 안정적인 인컴수익을 제공한다. 펀드 만기는 12년으로 2032년 10월까지다.

삼성SRA자산운용은 블라인드펀드를 설정해 우량한 물권에 투자하는 전략으로 꾸준히 성장해왔다. 2020년말 기준 부동산펀드 설정액은 5조3782억원으로 업계 4위에 랭크됐다. 특히 모회사이자 국내 최대 보험사인 삼성생명의 100% 자회사로서 안정적인 부동산 투자처를 발굴하는 데 주력해왔다.

HUG블라인드펀드를 포함해 약정액 1000억원 이상 기준 상위 10개 펀드 중 5개 펀드를 운용하고 있다. 5개 펀드의 전체 약정액은 3조원을 웃돈다. HUG블라인드펀드를 제외하면 4개 펀드는 모두 해외투자 펀드다. 특히 부동산 관련 대출을 실시하는 해외펀드가 주를 이룬다.


◇'스테이트남산 투자' 미래에셋맵스코어2호, 국내 블라인드펀드 2위

삼성SRA자산운용의 HUG블라인드펀드 다음으로 규모가 큰 펀드는 '미래에셋맵스코어전문투자형사모부동산모투자신탁2호'다. 약정액 규모는 7000억원에 달한다. 만기는 약 10년이다. 2019년 4월 설정돼 오는 2032년 10월까지 운용된다.

2019년 서울 중구에 위치한 오피스빌딩인 '스테이트타워 남산'을 아부다비투자청(ADIA)으로부터 인수했다. 당시 인수가격은 5800억원 대로 알려져 있다. 이를 포함해 미래에셋맵스코어펀드2호는 주로 국내 코어 부동산에 투자하는 전략으로 운용된다.

이외에 상위 5위권에 포함된 펀드로 하나대체투자운용의 '환경개선펀드(약정액 5550억원)', 이지스자산운용의 '인컴앤그로스2호(5000억원)', '스트래티직1호(4000억원)' 등이 있다.

하나대체투자운용의 환경개선펀드는 2011년 11월 설정된 펀드로 만기는 2029년까지다. 국내 개발사업에 투자하는 오퍼튜니스틱 전략으로 운용된다. 그동안 안산 반월호텔, 구미 오피스텔 등의 개발사업에 주로 투자했다.

이지스자산운용의 블라인드펀드 인컴앤그로스2호는 2019년 7월 설정됐다. 국내 코어 혹은 코어플러스 부동산에 주로 투자하는 전략이다. 스트래티직1호는 2018년 9월 설정된 펀드로 밸류애드 전략으로 운용된다. 주요 투자자산은 서울 여의도 O2타워(옛 HP빌딩)다.


◇삼성SRA, 해외 블라인드펀드 상위권 '싹쓸이'

해외 블라인드펀드 부문에서도 삼성SRA자산운용이 두각을 나타냈다. 약정액 기준 상위 5개 펀드 모두 삼성SRA자산운용의 펀드로 나타났다. 글로벌 주요 도시의 코어 오피스에 투자하는 삼성글로벌코어오피스사모부동산투자신탁제1호, 제2호가 각각 1위와 2위를 차지했다.

1호 펀드는 2015년 9월 설정됐다. 만기는 2024년 9월이다. 약정액은 5000억원으로 프랑스 파리 쏘웨스트(SoOuest), 독일 프랑크푸르트 코메르츠뱅크 본사(Commerz Bank HQ), 미국 시카고 BMO해리스은행 본사(BMO Harris Bank HQ) 등을 편입하고 있다.

2호 펀드 약정액도 5000억원이다. 2017년 12월 설정돼 2023년 11월까지 운용된다. 설정 이후 독일 뮌헨 아트리움(Atrium), 영국 런던 200앨더스게이트(200 Aldersgate) 빌딩, 미국 미니애폴리스 시티센터(City Center) 빌딩, 미국 덴버 US뱅크타워(US Bank Tower) 등에 투자했다.

해외 블라인드펀드 부문 3위~5위에 오른 펀드는 '글로벌전략대출펀드(GSDF)(3800억원)', '삼성SRA미국오피스메자닌사모부동산투자신탁제2호(3600억원)', '글로벌전략펀드(GSF)(3550억원)' 등이다.

글로벌전략대출펀드와 글로벌전략펀드는 각각 2020년 10월, 11월에 잇따라 설정됐다. 해외 부동산 관련 대출채권에 투자하는 전략으로 운용된다. 주로 해외 오피스나 거주시설 중 하나인 멀티패밀리에 투자한다. 펀드 만기는 2032년 10월과 11월 각각 도래한다.

삼성SRA미국오피스메자닌사모부동산펀드2호도 미국 부동산 관련 대출채권에 투자한다. 2019년 1월 설정된 펀드로 2021년 1월 만기를 맞는다. 리그테이블에 오른 부동산 블라인드펀드 중 만기가 비교적 짧은 편이다. 미국 뉴욕타임즈 빌딩 관련 대출채권을 펀드에 편입하고 있다.


업계에서는 순위권에 포함되지 않았지만 베스타스자산운용의 '유럽전략배분물류펀드' 설정에도 의미를 두고 있다. 2020년 11월 설정된 펀드로 약정액은 2730억원이다. 해당펀드는 유럽 지역 물류센터에 실물투자하는 펀드다. 코어 부동산 뿐만 아니라 코어플러스 부동산에도 투자한다.

업계 관계자는 "그동안 해외 부동산 투자는 코어 부동산이나 대출채권 등으로 안정성 높은 자산에 집중돼 왔는데, 점차 수익성을 고려해 투자자산 범위가 넓어지는 추세"라며 "특히 포트폴리오를 구성해 투자하는 블라인드펀드의 특성에 따라 투자자산이 점차 다양해지고 있다"고 분석했다.