이 기사는 2021년 04월 22일 09시13분 thebell에 표출된 기사입니다

이지스자산운용이 매각을 추진 중인 종로 삼일빌딩의 우선협상대상자로 NH아문디자산운용이 낙점됐다. 투자자들의 관심이 몰렸던 매물인데 예상을 뛰어넘는 가격이 제시됐다. 기존 소유 주체인 이지스자산운용 펀드는 불과 2년 만에 2600억원 상당의 시세차익을 올릴 수 있을 전망이다.

22일 관련 업계에 따르면 이지스자산운용은 최근 NH아문디자산운용과 KB자산운용 등 숏리스트를 대상으로 인터뷰를 진행한 결과 NH아문디자산운용을 최종 인수후보자로 선정했다. 2월 존스랑라살(JLL)코리아와 CBRE코리아를 자문사로 선정하고 매각에 나선지 약 2개월 만이다.

제시된 가격은 평(3.3㎡)당 3500만원 중반대 수준으로 알려졌다. 빌딩 연면적에 대입하면 총 인수가는 4400억원 선이다. 최근 이 지역에서 SK서린빌딩에 제시된 평당 3900억원에는 못 미치지만 손에 꼽히는 고가에 매매가가 형성됐다.

이지스자산운용이 삼일빌딩을 매입한 것은 2018년 7월이다. 매도인은 스몰록인베스트먼트였으며 투자 비히클(vehicle)로는 '이지스전문투자형사모부동산투자신탁178호'를 내세웠다. 펀드의 주요 투자자는 미국 투자회사 그린오크와 국내 부동산 개발회사인 SK디앤디 등이다.

당시 인수가로 약 1780억원을 들였으니 투자자들이 거둬들인 시세차익(capital gain)만 2600억원에 이르는 셈이다. 리모델링에 투입된 것으로 추정되는 500억~700억원가량을 빼고 계산해도 차익은 2000억원 안팎 수준이다.

이같은 성공적 엑시트는 밸류애드 전략이 효과를 거둔 덕분이라는 평가다. 삼일빌딩은 한국 근대 건축물의 상징으로 꼽힌다. 애초 삼미그룹이 사옥으로 사용하기 위해 만들었는데 이름처럼 31층 짜리 건물이다. 준공하면서부터 국내에서 가장 높은 빌딩이 됐다. 1985년 여의도 63빌딩이 지어지기 전까지 ‘최고층 빌딩’ 타이틀을 꽤 오래 유지해 종로구의 랜드마크로 꼽히기도 했다.

다만 빌딩 준공일이 1970년 6월로 약 30년 전이다보니 가치 상승을 꾀해야할 필요성이 있었다. 이에 따라 펀드 주요 투자자인 SK디앤디와 그린오크는 건물 내부의 원형기둥은 유지하면서 공간 효율성을 높이는 리모델링을 진행했다. 특히 태생적 한계로 지적되던 낮은 층고 문제를 해결해 미관과 기능을 프라임 빌딩급으로 강화했다는 설명이다.

현재 빌딩의 임차구조를 보면 SK네트웍스와 SK매직, SK렌터카 등이 최근 입주해 22개 층을 빌려쓰기로 했다. 이밖에 9개 층을 쓰는 서울관광재단과 북카페 카페 콤마 등이 주요 임차인으로 있다.