이 기사는 2021년 06월 07일 14:52 thebell 에 표출된 기사입니다.

미래에셋증권이 부동산개발 인큐베이터로 도약하고 있다. 개발 초기단계에서 고유계정(PI) 투자로 자금을 지원하고 사업을 본궤도에 올리는 조력자 역할을 하는 셈이다. 부동산 PI 시장은 제한된 규모이지만 부동산 금융 밸류체인 확대에 따라 시너지는 충분하단 판단이다.

청량리 미주상가 B동 재개발, 신사동 멀버리힐스 조성 등이 대표적인 PI 성공사례로 꼽힌다. 올해 PI 투자는 가장 트렌디한 투자처인 물류센터로 향하고 있다. 물류센터가 집중된 경기도 남부권과 충청북도 소재에 복합 물류단지 조성을 추진하고 있다.

과거 증권사의 부동산 금융은 주로 프로젝트파이낸싱(PF)에 집중됐다. 인허가가 완료된 이후 PF가 일어난다는 점에서 비교적 리스크가 낮은 투자였다. 많은 증권사가 PF에 몰리면서 경쟁은 날이 갈수록 치열해졌다. 눈을 돌리기 시작한 분야가 바로 부동산 PI 투자다.

부동산 PI 투자는 PF보다도 앞단계를 타깃한다. 부동산 개발 프로젝트 초기 단계부터 투자자로 나선다. 투자자를 구하기 어려운 신생 시행사들의 프로젝트에 투자자로 참여해 사업을 본궤도에 올린다. 단적으로 보면 스타트업을 보육(인큐베이팅) 하는 것과 같은 개념이다.

미래에셋증권 관계자는 "부동산 개발 PI 시장은 약 3000억원 규모이지만 구조적으로 시장 확대가 일어나기는 어려운 영역"이라며 "다만 부동산 금융 밸류체인을 강화하게 되면서 나오는 시너지 효과 등이 있어 전략적인 판단이 가능해진다"고 말했다. 이어 "단적인 예로 시딩 투자를 진행한 뒤 파트너십을 구축하면서 브릿지나 본PF까지 이어지게 된다"고 덧붙였다.

PI 딜 발굴은 인적 네트워크에 달려있다. 통상 증권사 PI에 찾아오는 시행사는 크게 두 부류다. 신생 시행사거나 부지에 사업성이 떨어지는 경우가 많다. 상위권 시행사나 사업성이 좋은 부지는 이미 자금조달에 부족함이 없다. 결과적으로 딜을 만들어내려면 촘촘한 시행사, 프로젝트매니지먼트(PM) 네트워크가 필수다.

부동산 금융에서 힘을 실어온 미래에셋증권은 방대한 라인업을 갖추고 있다. 투자은행(IB) 2부문이 부동산 금융을 전담하고 있다. 부문 산하에 PF1·2본부, 부동산개발본부, 대체투자금융본부 등 4개 본부가 자리잡고 있다.

지난 3월말 기준 IB 2부문 대표는 김찬일 상무가 맡고 있다. 산하 본부별로는 김동춘 상무(PF1본부장), 손임표 상무보(PF2본부장), 이형락 상무보(부동산개발본부장), 양완규 상무보(대체투자금융본부장) 등이 이끌고 있다.


방대한 조직은 리스크 관리와도 맞물려 있다. 그만큼 네트워크 확보나 리스크 관리에 용이하단 장점이 있다. 수많은 임직원 개개인의 딜에 대한 학습효과가 고스란히 리스크 관리에 더해진다. 하나의 부동산 딜을 두고 본부별로 다각도 검토나 시나리오 예측이 가능해진다.

네트워크에 대한 중요성 인식은 투자금 회수 전략에서도 드러난다. 일부 증권사들이 시딩 금액에 일정 수익을 얹어 회수하는 소위 '1+1' 엑시트 전략을 보이고 있다. 이와 달리 미래에셋증권은 개발 초기단계에 투자자로 참여해 중도에 투자금을 회수하기 보다는 개발 완료단계까지 사업을 함께 끌고 나가는데 중점을 두고 있다. 수익률을 극대화하는 건 물론 공고한 파트너십 구축으로 부동산 금융 네트워크를 지속적으로 확장한다는 전략이다.

앞선 관계자는 "단순히 중간에 시딩 금액에 일정 부분 수익을 얻고 투자금을 회수하기 보다는 중장기적인 관점으로 접근하고 있다"며 "리스크에 따라 방향성이 달라지긴 하지만 기본적으로는 부동산 개발 프로젝트가 완료할 때까지 함께 한다는 전제를 깔고 있다"고 설명했다.

리스크 관리가 철저한 만큼 PI 투자에 대해 부문내 자율적인 판단이 이뤄지고 있다. 각 본부가 발굴한 딜 들에 대해 건당 30억원까지는 부문 심의로 예산을 통과시킨다. 바꿔 말하면 신속한 투자집행이 가능하단 의미다.

대형 증권사인 미래에셋증권이 빠르게 자금을 집행하는 것 만으로 경쟁력을 갖추게 된다. 기준선을 넘어가는 금액에 대해서는 리스크 관리 판단이 더해진다. 심사부서에서 종합적으로 판단해 셀다운 조건을 붙이기도 하는 등 리스크를 조정한다.

올해 미래에셋증권 PI 투자는 물류센터 트렌드를 향하고 있다. 서울 접근성이 좋아 물류센터가 밀집한 경기도 남부권 일대와 지방 거점이 되는 충청북도 소재에 개발사업을 준비 중에 있다. 한 곳은 단순 물류센터 개발, 나머지 한 곳은 물류복합단지 조성 사업이다.