이 기사는 2021년 10월 13일 16:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

코로나19 탓에 상장 일정이 지연됐던 공모리츠(REITs)가 연말 줄줄이 쏟아진다. '위드 코로나(단계적 일상회복)' 시행이 다가오면서 쇼핑몰이나 호텔, 해외자산 등의 편입자산이 대거 재평가 받을 시기가 됐다고 내다본 셈이다.

시장에선 금리인상이 가속화되면 리츠가 대안상품으로 주목받을 여지가 클 것으로 예상했다. 자산 임대료가 물가와 연동되어 오르는 특성상 대출금리가 오르더라도 건물가치가 떨어지지 않았다는 게 주요논리다.

NH농협리츠운용, 신한리츠운용, 마스턴투자운용, 미래에셋자산운용은 연내 공모리츠 상장을 줄줄이 계획하고 있다. 국토교통부에 리츠 변경인가 승인을 받은 NH올원리츠가 내달 초 청약 예정돼 있다. 신한서부티엔디리츠, 마스턴프리미어제1호리츠, 미래에셋글로벌제1호리츠가 변경인가 신청서를 제출하고 결과를 기다리고 있다.

편입자산은 국내외 물류센터를 비롯해 쇼핑몰, 호텔, 오피스 등이 다양하게 섞여 있다. 코로나19 이후 업황이 위축된 탓에 공모일정이 미뤄지다가 '위드 코로나' 시행을 앞두고 일대기회를 맞았다. 물류센터를 제외하면 대부분의 자산이 일대 저평가를 받았지만 공모재개시점을 전후로 정상화가 기대되고 있어서다.

공모일정이 가장 빠른 곳은 NH올원리츠다. 내달 3일간 청약으로 1405억원을 모집할 계획이다. 분당스퀘어와 2개의 에이원타워(옛 엠디엠타워)와 함께 이천 도지물류센터를 편입해 경쟁력을 높인게 특징이다. 운용자산(AUM) 규모는 5000억원 수준이다.

NH올원리츠가 증시에 입성하면 NH리츠투자운용은 NH프라임리츠와 함께 상장 리츠를 2개 운용하게 된다. 내부적으로 NH올원리츠의 경우 수익추구형, NH프라임리츠는 안정추구형으로 분류하고 있다. NH올원리츠의 10년 평균 기대 수익률은 7%대로 알려졌다.


국토부 변경인가를 기다리는 나머지 세곳도 대부분 내달 청약을 서두르고 있는 편이다. 마스턴프리미어제1호 리츠와 신한서부티엔디 리츠는 지난달 24일 변경인가를 신청했다. 이달께 결과가 나올 것으로 예상되고 있다.

마스턴프리미어제1호리츠는 기존 프랑스 크리스탈파크(Crystal Park) 오피스 빌딩 외에 쿠팡 물류센터(인천 항동 TJ물류센터), 아마존 프랑스 물류센터 등을 더해 상품경쟁력을 높였다.

신한서부티엔디리츠는 이달 변경인가 승인을 완료하고 내달말 공모청약을 목표로 하고 있다. 인천 스퀘어원 쇼핑몰과 용산 드래곤시티 '그랜드 머큐어 앰배서더 호텔앤레지던스'를 편입했다. 호텔의 경우 레지던스 형태로 한달 이상의 투숙객이 이미 객실 절반에 육박하는 상태로 알려졌다. 제로 베이스에서 객실을 채워야 하는 호텔과 비교할 때 부담이 덜한 편이다.

신한서부티엔디리츠가 증시에 입성하면 신한리츠운용은 신한알파리츠와 함께 2개의 상장리츠를 운용하게 된다. 신한알파리츠는 최근까지 7개 자산을 편입해 업계 첫 공모 오피스 다물(多物) 리츠로 평가된다. 총자산 1조8000억원을 상회했다.

미래에셋글로벌제1호리츠는 미국, 스페인 소재의 물류센터 편입을 계획하고 있다. 이달 8일 취득예정자산을 일부 축소하는 내용의 변경인가안을 제출했다. 자산관리위탁 계약에도 변경사안이 있을 것으로 예상된다.

시장에선 금리인상과 함께 주식시장 변동성이 높아질수록 배당주 중심의 리츠로 자금이 유입될 가능성을 점치고 있다. 대부분 공모리츠가 7% 안팎의 배당수익을 약속하고 있다는 점에서 횡보장에서 경쟁력이 높다.

금리인상 이슈에도 상품 내구성이 높게 평가되고 있다. 일반적으로 금리가 오르면 리파이낸싱 단계에서 대출금리 부담이 높아진다. 하지만 임대료가 물가인상과 함께 연동되어 오르기 때문에 과거 수차례 금리인상기에도 건물가치는 유지된 바 있다.

시장 관계자는 "리츠 공모재개 시점이 내달 '위드 코로나' 시행과 겹쳐 기대감이 높아진 상황"이라며 "이전까지 SK리츠, 디앤디플랫폼리츠가 모두 성공을 거두면서 훈풍을 이어갈지 주목된다"고 설명했다.