이 기사는 2021년 10월 06일 14시30분 thebell에 표출된 기사입니다

미래에셋자산운용이 미국, 스페인 소재 물류센터를 기초 자산으로 하는 ‘미래에셋글로벌 리츠’ 공모 작업에 착수했다. 모자(母子)리츠 형태이며 이중 모리츠가 상장한다. 증시에 입성할 경우 해외 물류센터로만 채워진 유일한 상장 리츠가 될 전망이다.

6일 업계에 따르면 미래에셋글로벌 리츠는 이르면 내달 IPO(기업공개)를 진행할 예정이다. 에쿼티 규모는 약 1970억원이며 이 가운데 1300억원을 공모를 통해 모집할 계획으로 알려졌다. 공모주식에 대해서는 미래에셋증권이 총액인수 계약을 맺기로 했다.

해당 리츠의 사업비는 총 4500억원 수준이며 에쿼티를 제외한 나머지는 현지에서 대출을 일으켜 충당한다.

리츠 매입 자산은 총 6개로, 임차인의 경우 아마존과 페덱스로만 구성됐다. 우선 2곳은 페덱스 그라운드 허브(Fedex Ground Hub)인 물류시설이다. 페덱스 그라운드 허브란 물류의 단순 보관이 아니라 집하 후 다른 창고로 분배하는 역할을 담당하는 곳을 말한다. 각각 미국 인디애나주와 미국 플로리다주에 위치해 있다. 나머지 4개는 모두 아마존 물류센터인데 1곳은 미국 텍사스주(10550 Ella Blvd Houston), 3곳은 스페인에 소재했다.

이 가운데 미국에 위치한 자산들은 모두 준공을 마쳐 운영 중이고 스페인 자산 3개 중 알리칸테(Alicante)에 위치한 물류센터는 2021년 7월 준공됐다. 또 스페인 비야돌리드(Valladolid) 물류센터의 경우 이달 준공되는 신축 건물이다.

자산 매입구조를 보면 우선 모리츠가 될 ‘미래에셋글로벌’ 리츠가 미국 인디애나주 그린우드(Greenwood)시에 있는 페덱스 물류센터에 투자한다. 해당 자산은 앞서 미래에셋운용이 펀드 ‘‘맵스미국17-1’를 통해 인수했으며 이 펀드의 수익증권이 리츠의 자산이 되는 구조다.

남은 5개의 물류센터는 모드 자리츠인 ‘미래에셋글로벌 제1호’ 리츠가 매입할 계획이다. 특수목적법인(SPC)을 세우고 이 SPC의 에쿼티를 글로벌 제1호 리츠가 확보하는 방식으로 인수가 이뤄진다. 해당 리츠의 에쿼티는 모리츠가 확보해 자리츠로 편입하게 된다.

6개 자산 가운데 페덱스 물류센터 2개는 페덱스(FedEx Ground Package System Inc)가 전체 면적에 대해 15년 장기임대차계약을 체결했으며 잔여 임차기간은 11년이다. 임차인과 5년씩 2회 연장도 가능하다. 나머지 자산들 역시 대부분 잔존 계약기간이 11~13년 정도 남아있어 공실 리스크가 매우 낮은 상태다.

계약 형태의 경우 모두 트리플넷(Triple-Net) 방식이다. 트리플넷 리스는 임차인이 임대료뿐 아니라 세금과 유지비까지 부담하기 때문에 수익기반 측면에서 변동성이 낮다는 장점이 있다. 롯데리츠와 이리츠코크렙, SK리츠 등이 이런 방식으로 운영되는 중이다.

미래에셋운용은 최근 리츠뿐 아니라 펀드를 통해서도 해외 물류자산에 대한 투자를 확대하고 있다. 올 4월에는 1조원 규모의 '미래에셋맵스글로벌2호' 펀드를 조성했다. 투자처를 정하지 않고 자금부터 모집하는 블라인드 펀드인데 미국 물류시설에 집중 투자한다.

초기 투자자산으로는 미국 보스턴, 워싱턴DC, 샌프란시스코 등 주요 거점 지역 5곳에 아마존, 페덱스, 왓슨 등이 10~20년 이상 장기 임차하는 물류시설을 확보했다. 2022년까지 5개 수준의 자산을 추가할 예정으로 알려졌다.

업계 관계자는 "세계적으로 물류센터 수요가 급격히 늘어나면서 투자 경쟁도 치열한 상황"며 "운용성과에는 우량한 임차인 확보가 중요하기 때문에 페덱스, 아마존 등의 물류센터 위주로 포트폴리오를 구축하는 것"이라고 말했다.