이 기사는 2021년 12월 09일 16:25 thebell 에 표출된 기사입니다.

켄달스퀘어리츠운용은 설립 반년 만에 국내 물류 상장리츠의 첫 물꼬를 텄다. 등장과 함께 의미가 작지않은 마일스톤을 세운 셈이다. 켄달스퀘어리츠운용이 내놓은 ESR켄달스퀘어 리츠는 중소규모가 대부분이었던 물류리츠 분야에 처음으로 등장한 조단위 상품이다.

이런 성과가 가능했던 이유는 ESR켄달스퀘어리츠가 물류투자 전문인 ESR켄달스퀘어를 스폰서로 두고 있기 때문이다. 태생부터 물류 ‘외길’을 걸어온 만큼 전문성과 색채가 가장 분명한 상장리츠로 꼽힌다.

◇뚜렷한 '물류 전문' DNA…ESR서 파생

켄달스퀘어리츠운용은 지난해 5월 리츠 AMC(자산관리회사)로 출범했다. 국내 물류센터 자산을 묶어 리츠로 유동화하려는 밑그림을 그렸다. 모회사인 ESR켄달스퀘어 쪽 인력이 당시 리츠 AMC 설립과 리츠 자산 소싱 등을 주도했다.

ESR켄달스퀘어는 물류창고 전문 개발, 운영, 투자회사로 아시아 최대의 물류부동산 플랫폼인 ESR 계열사다. 켄달스퀘어로지스틱스프로퍼티스(KSLP)에서 이름을 바꿨으며 2004년 설립된 켄달스퀘어인베스트먼트코리아(Kendall Square Investment Korea, LCC)가 그 모태다.

계열 정점에 있는 ESR은 중국계 다국적기업인데 중국과 한국, 일본에 걸쳐 350만㎡ 이상의 물류센터를 보유, 개발하고 있다. 홍콩과 싱가포르에 자금관리 사무소를 두고 아시아 지역 대도시를 중심으로 물류센터를 구축 중이다.

현재 ESR의 자회사인 서밋HK오프쇼어리미티드(Summit HK Offshore Limited)가 ESR켄달스퀘어 지분 100%를 보유한 최대주주로 있으며 ESR켄달스퀘어는 다시 켄달스퀘어자산운용과 켄달스퀘어리츠운용의 지분 100%를 보유 중이다.


ESR켄달스퀘어는 설립 후 부동산 개발 및 물류창고 투자에 집중해왔다. 서울과 부산 등지에 첨단물류 센터시설을 개발한 후 온라인 쇼핑몰 기업 등을 입주시키는 방식 등을 활용했다. 켄달스퀘어자산운용을 세운 것은 2016년이다.

켄달스퀘어자산운용은 국내외 기관투자자에게 물류창고 투자 솔루션을 제공하면서 사세를 확장해 왔으며 특히 2018년을 기점으로 폭발적인 성장세를 보였다. 자산운용으로 영역을 넓힌 ESR켄달스퀘어는 리츠사업을 통해 추가적인 수익구조 다변화 전략을 택했다.

◇윤원섭 ESR켄달스퀘어 COO→배상휘 대표 체제로

ESR켄달스퀘어 측이 리츠 진출을 결정하면서 처음 진두지휘를 맡은 것은 윤원섭 현 ESR켄달스퀘어 COO(Chief Operating Officer, 최고운영책임자)다. 그가 켄달스퀘어리츠운용의 발기인으로 나서 설립 단계부터 절차를 살폈다. 켄달스퀘어리츠운용의 초기 대표에 오르기도 했다.

그와 함께 배상휘 현 켄달스퀘어리츠운용 대표 등 본사와 자산운용 측 인력이 리츠사업의 주축이 됐다. 윤 대표가 상장 업무 등에 전문성이 있었던 만큼 ESR켄달스퀘어 리츠가 초기 틀을 잡는 데 핵심적으로 관여했다는 설명이다. 다만 리츠 상장 직후에는 배상휘 대표가 지휘봉을 넘겨받았으며 윤 COO는 모회사로 복귀했다.

배 대표는 보스턴대학교 국제관계학과를 졸업하고 하나대투증권 국제금융팀, 리딩투자증권 프로젝트금융팀, 게인어소시에이츠 총괄상무, 라살자산운용 투자팀 이사 등을 거쳤다. 켄달스퀘어자산운용 투자팀 이사로 일하다가 리츠운용으로 옮겨왔으며 투자총괄도 맡고있다.


현재 켄달스퀘어리츠운용의 조직구성을 보면 배 대표 아래 투자팀과 자산관리팀, 경영관리/기획팀을 두고 있다. 또 Compliance(준법)본부, IR본부 등을 따로 배치했다. 이중 리츠 AMC에 필수조건으로 요구되는 자산운용전문인력은 배상휘 대표와 임한상 팀장, 이진국 팀장, 김진숙 팀장, 공병호 매니저 등이다.

임한상 팀장의 경우 대림산업 공무팀과 ESR켄달스퀘어 건설관리팀, 이진국 팀장은 KT에스테이트 개발투자사업본부와 한국투자증권 투자솔루션본부 등에서 근무했다. 김진숙 팀장은 케이리츠투자운용 리츠지원팀 팀장, 에이알에이코리아 자산관리팀 차장 등을 지냈으며 공병호 매니저는 한국투자신탁운용 출신이다.

켄달스퀘어리츠운용 관계자는 “대부분의 인력이 본사(ESR켄달스퀘어)에 있다가 리츠 AMC를 세우면서 이전해왔다”며 “상장 이후 외부자산이 추가됐지만 초기 자산들의 경우 배상휘 대표 등 기존 인력들이 원래부터 잘 알고 다뤄왔던 내부 자산들”이라고 설명했다.

◇계열자산 양분 기업공개, 해외 투자자 '관심'

2020년 12월 23일 ESR켄달스퀘어 리츠는 1조3933억원 규모, 11개 자산을 기반으로 증시에 입성했다. 켄달스퀘어자산운용이 프로젝트금융투자회사(PFV) 형태로 개발하거나, 펀드를 통해 가지고 있던 자산들이다. 한국투자증권, 씨티그룹글로벌마켓증권, 모간스탠리인터내셔날 등이 주관사를 맡았다.

앞선 수요예측은 8.75 대 1의 경쟁률을 기록해 성공적이었다. 해외 기관투자자의 비중이 40% 이상을 차지했는데 국내 리츠 기업공개(IPO)에서 볼수 없던 케이스라 눈길을 끌기도 했다. 공모청약에서는 3.36대 1의 경쟁률을 나타냈다. 같은 해 8월에 상장한 코람코에너지리츠(1.54 대 1), 이지스레지던스리츠(2.6 대 1)보다 높은 수준이었다.

상장 첫날의 경우 공모가(5000원)보다 4.43%(220원) 상승한 5190원에 장을 마치며 선전했다. 모건스탠리과 씨티그룹 등 외국계 매수세가 유입됐을뿐더러 물류센터라는 유망섹터가 리츠의 테마인 점이 투자자들에게 유인이 됐다는 분석이다.

업계 관계자는 "ESR켄달스퀘어 리츠는 물류 전문이라는 매력이 명확한 리츠"라며 "물류리츠로는 처음으로 기업공개를 한 뒤로 다른 상장리츠들에서도 물류자산 편입이 활발해지고 있다"고 평했다.