이 기사는 2021년 12월 28일 14시59분 thebell에 표출된 기사입니다

이랜드리테일이 리츠를 통해 지분을 소유 중인 홍대 ‘토로스 쇼핑타워’의 매각을 추진한다. 현재 기업구조조정(CR)리츠가 보유 중이고 이랜드리테일이 대주주, 한국자산신탁이 리츠 AMC(자산관리회사)로 운용을 맡고 있는 건물이다. 아울러 이랜드리테일이 콜옵션(우선매수권)을 갖고 있어 이에 대한 행사 여부가 매각 변수로 작용할 전망이다.

28일 관련 업계에 따르면 이랜드리테일은 토로스 쇼핑타워에 대한 매각 방식을 검토하고 있다. 콜옵션을 통해 제3자를 지정하거나 권리행사 없이 단순 매각하는 방안을 두고 논의 중인 것으로 알려졌다. 사전 논의를 거쳐 이에 대한 가닥을 잡은 후 매각 절차를 본격화할 계획이다.

토로스 쇼핑타워의 소유주체는 ‘카이트제4호 기업구조조정 리츠’로 한국자산신탁이 리츠 운용을 맡고 있다. 리츠의 지분 구성을 보면 베스타스사모부동산투자신탁제7호가 71.39%(제1종 종류주), 이랜드리테일이 28.61%(제2종 종류주)를 보유했다. 이번 매각은 대주주이자 최대주주 지분의 콜옵션을 보유한 이랜드리테일이 주도하고 있다는 후문이다.

해당 건물은 연면적 8662.21㎡, 지하 4층~지상 11층 규모다. 서울 마포구 홍대입구역 1번 출구 앞에 위치해 있다. 애초 수년간 운영이 중단돼 폐건물로 방치돼 있던 쇼핑몰이지만 2013년 한국자산신탁이 리츠를 통해 매입하면서 리모델링을 하고 기사회생했다.

당시 이랜드리테일은 주요 투자자로 나섬과 동시에 장기 책임임차계약을 체결하면서 자사 매장을 입점시켰다. 애초 2013년 5월부터 2028년 5월까지 15년간 임차하기로 했지만 2018년 이랜드리테일이 투자기한을 연장했고 출자자합의가 이뤄져 임대차계약도 새로 맺었다. 처음 계약은 임차 6~10년째부터 임대료를 5% 올리는 조건이었으나 신규계약에서는 2033년까지 임차기간을 늘리는 대신 임대료를 동결하는 조건을 달았다.

또 이랜드리테일 또는 이랜드리테일이 지정하는 제3자가 베스타스사모부동산투자신탁제7호의 보유지분에 대해 주식 콜옵션을 행사할 수 있도록 했다.


이랜드리테일은 토로스 쇼핑타워 외에도 여러 매장을 리츠로부터 책임임차하는 형태로 운영 중이다. 2018년 상장한 이리츠코크렙 리츠가 NC백화점 야탑점, 뉴코아아울렛 일산·평촌점, 2001아울렛 중계·분당점을 보유 중이며 뉴코아강남 CR리츠가 킴스클럽과 뉴코아아울렛 강남점을 자산으로 담고 있다.

모두 CR리츠, 이랜드리테일의 장기임차 형태로 카이트제4호(토로스 쇼핑센터)와 구조가 비슷하다. CR리츠는 대주주 지분율에 제한이 없으나 구조조정대상기업의 부동산자산에만 투자할 수 있기 때문에 규모 확대에는 한계가 있다.

이 가운데 이리츠코크렙의 경우 상장 리츠이다 보니 추가 성장을 위해 위탁관리리츠로 전환을 준비 중이다. 하지만 뉴코아강남의 사례를 보면 이랜드리테일이 토로스 쇼핑센터에 대해서도 제3자에게 콜옵션을 넘기는 방안을 선택할 가능성도 엿보인다.

이랜드리테일은 2009년 재무구조 개선을 위해 킴스클럽 강남점과 뉴코아아울렛 강남점을 뉴코아강남 CR리츠에 팔아 유동화했다. 2014년 주주 변화를 겪으면서 투자 구조가 변경됐는데 싱가포르투자청(GIC) 계열인 'Reco Won Pte Ltd'가 지분 73.96%를 보유한 최대주주, 이랜드리테일이 26.04%를 보유하고 이랜드월드가 콜옵션을 부여받는 형태였다.

그러다 2019년 Reco Won Pte Ltd의 지분에 대해 이랜드 측이 제3자 지정 방식의 콜옵션을 행사하면서 주주가 바뀌었다. 이랜드리테일의 지분은 동일하게 유지됐고 나머지는 케이더블유퍼스트(43.15%), 지유코어(30.81%%)가 나눠 매입했다. 이번 토로스 쇼핑타워 매각도 비슷한 방식으로 이뤄질 가능성이 열려 있다.

업계 관계자는 "토로스 쇼핑타워는 크게 임대료 상승을 기대하긴 어렵지만 임차기간이 10년 이상 남았다는 점에서 안정적인 매물"이라며 "이랜드리테일이 자산 유동화에 적극적인 만큼 콜옵션을 행사하더라도 직접 지분을 인수하기 보다는 제3자 지정 방식을 택할 것으로 본다"고 말했다.