이 기사는 2022년 04월 04일 16시18분 thebell에 표출된 기사입니다

코람코더원리츠는 코람코자산신탁의 첫 영속형 오피스 리츠다. 우량 임차인을 중심으로 부동산을 임대해 수익을 점차 확대하겠다는 전략을 내세우고 있다. 향후 수도권 핵심 거점 내 오피스 자산을 편입해 경쟁력을 높일 것으로 기대된다. 최근 들어 안정적 수익성을 보여주며 업계 이목을 끌고 있다.

코람코더원리츠는 여의도 금융업무지구 랜드마크인 하나금융투자빌딩을 단일자산으로 담고 있다. 자산 규모는 약 5200억원에 달한다. 코람코자산신탁은 1000억원 규모 공모와 선순위 담보 대출 등을 통해 약 4900억원을 조달했다.

유일한 편입 자산인 하나금융투자빌딩은 1994년 준공됐다. 지하 5층~지상 23층 규모로 연면적이 6만9826㎡(2만1122평)에 달한다. 현재 하나금융투자와 그룹 관계사 외에도 한국3M, 인텔코리아 등이 입주해 있다.

올해 초 기준 공실률은 1%에 불과하다. 여의도권역 평균 공실률이 10%대인 것과 비교해 현저히 낮은 수준이다. 건물 절반 이상을 하나금융투자가 차지하고 있다. 하나은행 등 하나금융그룹 관계사들까지 포함하면 점유율이 70%에 달한다.

이외에도 한국3M 20.4%, 인텔코리아 5.5% 세 들어 있다. 주요 임차인이 빌딩의 93% 자리하고 있다. 이들 임차인이 준공 이후 29년간 지속 임차를 유지하고 있다는 점에서 리츠 자산 안정성을 확보했다는 평가를 받는다.

임차인 신용도 역시 높은 편이다. 주요 임차인 대부분이 신용도 A+ 이상에 해당한다. 하나금융투자의 신용도는 지난 3월 기준 AA를 기록했다. 하나금융그룹 지주회사인 하나금융지주는 지난해 말 기준 신용도 AAA를 보유하고 있다. 한국3M과 인텔코리아는 지난해 기준 신용도 A+를 갖고 있다.


리츠에서 임차인의 신용도는 중요한 투자 가치 판단 기준이다. 안정적 임대수익을 보장하는 지표로 해석되기 때문이다. 국내 리츠 중 일반청약 경쟁률 1위를 기록한 SK리츠(552:1)는 SK와 SK에너지에 오피스를 임대 중이다. SK와 SK에너지 신용등급은 각각 AA+, AA다.

코람코더원리츠는 이 같은 안정적인 임대수익을 기반으로 투자자에게 6.2% 예상 배당수익률을 제시했다. 배당 결산일도 SK리츠 뒤를 이어 분기별로 연 4회 분할 배당하기로 했다.

앞으로 코람코더원리츠는 오피스 매물 추가 편입을 통해 수익 기반을 확대해 나갈 계획이다. 여기서 국내 부동산신탁 업계 선두주자이자 코람코더원리츠의 운용사인 코람코자산신탁의 덕을 볼 것으로 예상된다.

코람코더원리츠는 향후 자산 편입 방법 중 하나로 코람코자산신탁이 운용 중인 매물들을 고려하고 있는 것으로 알려졌다. 코람코자산신탁의 리츠 운용자산(AUM) 규모가 14조 3000억원에 달하는데 이 중 60%가 오피스 매물이다.

코람코더원리츠 관계자는 "코람코자산신탁이 운용 중인 매물 중 기간 만료가 예정돼 있거나 편입 가능성이 있는 매물들을 검토할 것"이라고 말했다. 물론 신규 자산을 매입하는 방법도 검토한다는 방침이다.

오피스 리츠 시장 전망도 밝다. 지난 2월 삼성증권 보고서에 따르면 올해부터 오피스 시장 성장세가 이어질 것으로 보인다. 오피스 공실률이 낮아지고 수요가 확대하면서 과거 임차인 우위 시장에서 임대인 우위 시장으로 상황이 달라질 것이라는 설명이다.

이경자 연구원은 "IT, 게임, 바이오 등 신산업 중심으로 오피스 수요가 증가하는 데 반해 공급은 과거 평균의 절반 수준에 머물러 있다"며 "향후 2024년까지 오피스 시장이 성장할 것"이라고 내다봤다.