이 기사는 2022년 07월 19일 07시28분 thebell에 표출된 기사입니다

신한리츠운용이 세 번째 상장리츠를 준비 중이다. 펀드를 통해 미국 400개 이상 부동산에 분산 투자하는 리츠를 만들어 증시 입성을 추진한다.

편입 펀드를 선정할 때 임대율과 대출 비중 등 투자 안정성을 최우선으로 고려했다는 후문이다. 기관투자자들의 전유물이었던 해외 우량 부동산 투자에 개인투자자의 참여 기회가 열릴 전망이다.

19일 리츠업계에 따르면 신한리츠운용은 이달 초 국토교통부로부터 신한글로벌액티브리츠와 신한글로벌제1호리츠의 영업인가를 승인 받았다. 신한글로벌액티브리츠가 모(母)리츠, 신한글로벌제1호리츠가 자(子)리츠가 되는 구조다.

포트폴리오는 400여개 미국 부동산에 분산 투자할 수 있도록 짜여졌다. 각각 수십개 자산을 담은 3개 펀드가 초기 자산에 포함된다. 실질 투자금액이 변동할 경우를 대비해 즉시 투자 가능한 펀드도 1곳 이상 설정해 놓은 상태다. 이외에도 투자 기준을 만족하는 펀드들에 한 해 추가 투자를 검토한다는 방침이다.

신한리츠운용 관계자는 펀드를 선정할 때 "안정적으로 운용되는 '코어 자산'에 투자했는지 여부를 중점적으로 고려했다"고 밝혔다. 임대율이 높아 고정적인 수익을 확보할 수 있고, 대출 비중이 낮아 리파이낸싱에 부담 없는 자산을 담았는지 검토했다는 설명이다.

이를 바탕으로 신한글로벌리츠는 △USAA 정부빌딩펀드 △PGIM 프리사LP펀드 △CBRE 코어파트너스펀드 등 3개 펀드를 초기 펀드로 담을 계획이다. 코어파트너스펀드 상황에 따라 MetLife의 코어프라퍼티펀드 등에도 추가 투자할 예정이다.

투자 대상에 포함된 4개 펀드 평균 임대율은 95%에 달한다. 담보인정비율(LTV)은 모두 35%대 이하다. LTV의 경우 USAA 정부빌딩펀드를 제외하고 25%대 안팎을 기록하고 있다.


펀드별로 살펴보면 정부빌딩펀드는 운용자산(AUM)이 약 4조5000억원에 달한다. 16개 투자 자산을 담고 있다. 미국 주요 도시에 위치한 미정부 기관 임차 부동산에만 투자해 임대 안정성이 우수한 것으로 알려졌다.

프리사LP펀드는 미국에서 가장 오래되고 규모가 큰 개방형 부동산 펀드로 꼽힌다. 미국 주요 지역 267개 부동산에 투자하고 있으며 AUM만 36조원에 이른다.

코어파트너스펀드와 코어프라퍼티펀드는 모두 AUM 5조6000억원 규모다. 각각 미국 부동산 94개, 79개에 투자하고 있다.

신한리츠운용는 신한글로벌리츠를 통해 해외 대형오피스 투자 기회를 일반투자자들에게도 제공하겠다는 목표를 밝혔다. 신한글로벌리츠가 투자 대상으로 선정한 펀드는 최초 투자 금액으로 50억원에서 100억원 정도가 필요한 펀드로 알려졌다. 사실상 기관이 아니면 투자가 불가능한 셈이다.

실제 초기 자산에 포함되는 펀드들 대부분에 국내외 기관투자자들이 투자한 상태다. 정부빌딩펀드는 경찰공제회, 수협중앙회, 군인공제회 등이 투자했다. 프리사LP펀드에는 신한라이프생명, 코어파트너스펀드에는 우정사업본부의 자금이 투입됐다.

신한리츠운용 관계자는 "연내 상장 목표로 진행 중인 건 맞지만 연말까지 상장 준비가 이어질 것으로 보인다"고 설명했다.