이 기사는 2022년 11월 28일 16:16 thebell 에 표출된 기사입니다.

ESR켄달스퀘어리츠를 운용 중인 켄달스퀘어리츠운용이 지분율을 높이며 책임경영과 주가부양 의지를 드러냈다. 6개월째 하락 중인 주가가 바닥선을 지났다는 시그널을 시장에 보여줬다는 평가가 나온다.

28일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 켄달스퀘어리츠운용은 25일 ESR켄달스퀘어리츠 지분을 추가 매입했다고 공시했다. 지분율은 9.9%에서 10.5%로 0.55%포인트 늘었다. 목적은 단순취득이다.

이번 지분 매입은 11월 14일부터 24일까지 9거래일 동안 이뤄졌으며 평균 취득가는 3887원이다.

ESR켄달스퀘어리츠는 27일 기준 시가총액 8651억원을 달성해 국내 리츠 중 2위에 올랐지만 주가 방어에 다소 부진한 모습을 보였다. 1주당 주가는 연초 대비 주가가 37% 하락하는 등 높은 변동성을 나타냈다. 하반기 들어 주가 큰폭으로 주저 앉자 다수의 투자자들이 민원을 제기한 것으로 알려졌다.

내년 물류센터 시장도 물류센터의 과잉 공급과 금리 상승에 따른 부담, 이커머스 성장 둔화, 대출·투자 축소 등으로 인해 투자심리가 축소될 전망이다.

다행스러운건 우량 임차인과 계약을 체결해 100% 임대율을 달성한 점이다. 임대료 인상도 재계약 시점이 도래하는 2023년 6월부터 무리 없이 이뤄질 전망이다. 18개 우량 물류센터를 보유한 만큼 임대료 협상에서 우위를 점하고 있다.

물류센터 임대면적 90% 이상을 상온으로 구축한 점도 투자 포인트로 꼽힌다. 상온 물류시설은 저온보다 리스크가 낮은 편이다.

배당가능이익은 지난해말 기준 384억원에서 올 말 575억원까지 증가할 전망이다. 이를 토대로 계산한 6기(12월말) 주당배당금(DPS)는 270원이다. 6개월 기준 주당 배당금은 134원, 배당수익률은 2% 수준을 유지하는 중이다.

사업운영수익을 시가총액으로 나눈 사업운영수익배율(P/FFO)는 지난해말 기준 47.4배다. 시총 감소와 당기순이익 증가 등 영향을 받아 일시적으로 수치가 급증했다. 증권가는 올 말 P/FFO를 16.3배 수준으로 전망했다.

총 이자발생 부채는 5월말 연결 기준 1조600억원이다. LTV는 49.8%수준을 양호한 수준을 유지했다. 연결 부채비율은 지난해말 기준 101.5%다.

차입 만기일은 2023년 말부터 도래하는 만큼 당장 배당률 훼손 가능성은 낮다. 만기도래 장기차입금은 2023년과 2024년 각각 4048억원, 3378억원이다. 켄달스퀘어리츠운용은 금리 신용평가인 'A-' 등급 기준 3년물 6.24%, 5년물 6.88% 수준의 금리를 예상했다.

트렌치별 이자율을 보면 켄달18호(용인)가 신한은행 등으로부터 차입한 70억5000만원 규모의 대출금이 3.36%로 가장 높은 이자율을 기록했다. 나머지 트렌치는 모두 2.22~3.15% 수준의 이자율이 책정됐다.

ESR켄달스퀘어리츠는 물류센터를 기초로 둔 상장 리츠다. 2020년말 11개 자산을 기반으로 유가증권시장에 입성했을 당시 1조4000억원 수준이던 자산은 1년만에 2조원을 돌파했다. 모기업인 ESR그룹은 글로벌 상장사 기준 세계 3대 부동산전문 투자회사로 꼽힌다.

주주는 △캐나다 연금계획 투자위원회(CPPIB) 24.85% △켄달스퀘어리츠운용 10.5% △미래에셋자산운용 5.11% 등이다. CPPIB는 캐나다 연기금이 100% 지분을 보유한 자회사다. 세계 최대 자산운용사인 블랙록도 지분 5% 이상을 보유한 것으로 알려졌다.

삼성증권은 최근 리포트를 통해 "ESR켄달스퀘어리츠는 건설·임차인 관리를 맡는 ESR켄달스퀘어와 블라인드 펀드를 통해 자산을 개발하는 켄달스퀘어자산운용 등 우량 자산 공급과 자산 관리 부문에서 시너지 효과를 누리고 있다"고 평가했다.