이 기사는 2022년 04월 13일 16:36 thebell 에 표출된 기사입니다.

국내 리츠(REITs) 생태계는 5년 사이 급격하게 성장했다. SK와 롯데, NH 등 대기업이 자산유동화를 위해 리츠 상장에 나섰고 우량 자산운용사들이 참가하면서 시장 파이를 키웠다.

하지만 국내 소재의 오피스 빌딩이나 물류센터를 기반으로 리츠를 구성하다보니 시가총액이 10조원에 머물고 있고 외국인 투자자를 모으기 어렵다는 한계점을 갖고 있다. 외인지분율이 높은 리츠일수록 유상증자를 통한 자본 확충이나 외국인 투자자 확보, 추가 자산편입 등에서 유리한 면이 있다.

ESR켄달스퀘어리츠는 이와 전혀 다른 행보를 보여 이목을 끈다. 국내 상장리츠 가운데 외인지분율이 가장 높다. 현재 외인지분율은 53.99%로 19개 상장리츠 가운데 1위에 올라 있다. 2위인 케이탑리츠(16.55%)와 비교해도 압도적인 수준이다.

◇캐나다 연금위 등 최대주주…글로벌 영향력 증명

ESR켄달스퀘어리츠는 국내 최대 규모의 물류센터를 기초로 한 리츠다. 2020년 말 11개 자산을 기반으로 코스피 시장에 입성했을 당시 1조4000억원 수준이던 자산은 1년만에 2조원을 돌파했다. 모기업인 ESR그룹은 글로벌 상장사 기준 세계 3대 부동산전문 투자회사로 꼽힌다.

ESR켄달스퀘어리츠의 최고경영자(CEO) 자리는 배상휘 대표가 맡고 있다. 배 대표는 보스턴대학교 국제관계학과를 졸업하고 하나대투증권 국제금융팀과 리딩투자증권 프로젝트금융팀, 게인어소시에이츠 총괄상무 등을 거쳤다. 이후 라살자산운용 투자팀 이사를 역임했고 켄달스퀘어자산운용 투자팀 이사로 일하다가 리츠운용으로 자리를 옮겼다.

주주는 △캐나다 연금계획 투자위원회(CPPIB) 24.85% △켄달스퀘어리츠운용 9.92% △미래에셋자산운용 5.11% 등이다. CPPIB는 캐나다 연기금이 100% 지분을 보유한 자회사다. 세계 최대 자산운용사인 블랙록도 지분 5% 이상을 보유하는 등 글로벌 대형 연기금이 핵심 투자자로 나서 주가 안정성을 높이고 있다.


지난해 8월 상장 당시 홍콩의 글로벌 물류 부동산인 모그룹 ESR과 캐나다 CPPIB, 네덜란드 연금 자산운용사인 APG가 기관투자자로 참가했다. 싱가포르 국부펀드인 싱가포르투자청(GIC)도 관심을 보였다는 후문이다.

지난해 11월에는 4420억원 규모의 유상증자를 실시해 투자자를 모으는데 성공했다. 조달한 자금은 자산 매입과 내년 투자활동 등에 사용할 계획이다. 유상증자 후 개인주주 비율은 10%에서 12%로 늘었다.

ESR켄달스퀘어리츠 관계자는 "연간 유상증자를 통해 자본금을 확충하고 우량 기초자산을 매입해 리츠 가치를 높일 것"이라며 "개인주주의 권한을 강화하고 더 많은 배당이 돌아갈 수 있도록 할 것"이라고 설명했다.

외인지분율이 높은 리츠일수록 주가 흐름이 원활한 장점이 있다. 대주주의 지분 변동 가능성이 낮고 유통물량이 적기 때문이다. 실제 ESR켄달스퀘어리츠 주가도 상승 흐름을 보이고 있다. 12일 종가 기준 1주당 주가는 6960원으로 공모가 5000원 대비 39% 가량 상승했다.

지난달 21일 국내 상장리츠 최초로 FTSE 지수에 편입한 후 상승 흐름이 더욱 두드러지기 시작했다. FTSE 편입 후 거래량은 3배 이상 늘었다. 하루 평균 거래금액은 30억원 수준이다. 시가총액 1조원 이상 리츠 가운데 상위권에 속한다.


◇외인지분율 두 자릿수 상장리츠 '2곳' 불과

지속된 주가 상승이 기대되는 이유는 외국인 보유 지분이 국내 상장리츠 중 압도적이란 점도 자리잡고 있다. 투자자 확보에 한계가 덜 하다는 장점으로 볼만한 특징이기 때문이다.

대다수 국내 상장리츠의 외인지분율은 한자릿수에 머물고 있다. 대기업이 운용 중인 리츠도 대부분 국내 투자자로부터 자금을 조달했다. 롯데리츠는 9.44%, SK리츠는 0.72%의 외인지분율을 나타냈다.

그나마 높은 케이탑리츠도 외인지분율이 ESR켄달스퀘어리츠에 비해서는 턱없는 수준이다. 외인지분율은 16.55%다. 케이탑리츠는 2016년 일본 최대 임대주택사업자인 다이와하우스공업의 지분투자를 받았다. 다이와하우스공업는 제3자배정 유상증자를 통해 주식 300만주를 취득했고 현재 7.06%를 보유한 주요주주에 올라 있다.

제이알글로벌리츠나 미래에셋글로벌의 외인지분율은 8.8%, 1.42%로 나타냈다. 두 리츠는 각각 벨기에 브뤼셀 파이낸스 타워와 미국 휴스턴 물류센터 등을 기초자산으로 두고 있다. 해외 우량자산를 보유하고 있지만 외국계 투자자를 모으는 데 큰 영향을 미치지 않은 것으로 풀이된다.

업계 관계자는 "해외 투자자는 자사 법인이 있거나 사업을 영위하고 있는 국가에 투자하기를 선호한다"며 "투자 심사가 깐깐하고 이익이 날 수 있는지 여부를 꼼꼼히 따지기 때문에 외인지분율이 높은 경우 경쟁력이 입증된 것으로 볼 수 있다"고 설명했다.