이 기사는 2022년 04월 26일 13:53 thebell 에 표출된 기사입니다.

ESR켄달스퀘어리츠의 성장에 가속도가 붙은 모양새다. 보유 물류센터를 11개에서 18개로 늘리는 등 공격적인 자산 편입에 나섰다. 그 결과 임대료가 크게 늘어 영업수익이 50% 가까이 급등하는 호실적을 내놨다.

동시에 자산도 함께 불어났다. 2월 말 기준 2조3000억원을 돌파하며 자금 조달 측면에서도 유리한 고지에 오르게 됐다. 덕분에 배당수익률이 오를 것으로 보여 투자자들의 관심 역시 커질 전망이다.

25일 금융감독원 전자공시에 따르면 ESR켄달스퀘어리츠는 지난 반기(21년 12월~22년 2월) 영업수익 220억원을 기록했다. 직전 반기(21년 6월~21년 8월) 영업수익 150억원 대비 48% 늘어난 수준이다.

지난 반기 영업이익은 전 반기보다 83% 급등한 60억원을 기록했다. ESR켄달스퀘어리츠는 6개월을 1기로 두고 반기인 3개월마다 실적을 공시하고 있다.


리츠의 배당가능이익을 나타내는 사업운영수익(FFO) 역시 같은 기간 60억원에서 120억원으로 두 배 가까이 뛰었다. FFO는 영업이익에 감가상각비를 더하고 자산매각수익을 차감한 금액이다. 리츠 영업이익에는 지출하지 않은 비용인 부동산 자산 감가상각비가 반영돼 있는데 FFO는 이를 보완한 지표다.

공격적인 외형 확장이 수익 급등의 발판이 됐다. ESR켄달스퀘어리츠는 지난해에만 7개의 자산을 추가로 편입했다. 2020년 말 코스피 입성 당시 보유 물류센터는 11개였다. 지난해 6월 용인 브릭(BRIC) 복합물류센터를 12번째 자산으로 편입한 뒤 12월까지 6개 물류센터를 더 담았다.

상장 당시에는 모리츠가 물류센터 4개를 펀드 수익증권 방식으로 보유하고 첫 번째 자리츠인 ESR켄달스퀘어에셋1호가 7개의 물류센터를 담는 형태였다. 여기에 용인 물류센터를 수익증권 형태로 편입한 뒤 두 번째 자리츠인 ESR켄달스퀘어에셋2호에 김해, 이천, 안성 등지 6곳의 물류센터를 자산으로 담았다.


보유 물류센터가 늘면서 임대료수익이 함께 크게 올랐다. 리츠 영업수익은 임대료와 관리 수익으로 구성돼 있는데 이중 임대료수익이 90% 이상을 차지하는 게 일반적이다. ESR켄달스퀘어리츠의 지난 반기 임대료수익은 210억원을 기록했다. 직전 반기는 140억원 정도였다. 임대료 상승이 곧 영업수익 상승로 연결됐다고 볼 수 있다.

ESR켄달스퀘어리츠는 탄탄한 임대 구조로 개별 자산에 대한 수익 안정성을 확보했다고 알려졌다. 전체 자산 연 면적 115만㎡에 대한 임대율이 99.9%에 달한다. 고속도로 인근에 위치한 물류센터 입지가 운송 편의성을 요구하는 임차인을 끌어 당긴 것으로 보인다. 보유한 18개 물류센터 중 4개가 고속도로 IC 1km 이내, 10개가 5km 이내, 4개가 10km 내에 위치해 있다. 쿠팡, 더본로지스틱스, 삼성전자로지텍 등이 주요 임차인이다.

앞으로도 자산 추가 매입에 적극적으로 나설 방침이다. ESR켄달스퀘어리츠는 지난해 11월 4420억원에 이르는 유상증자에 성공해 투자자를 모았다. 조달한 자금은 자산매입과 내년 투자활동 등에 사용할 계획이다. 현재는 물류센터만 갖고 있지만 추후 데이터센터 등으로 포트폴리오를 넓히는 것도 염두에 두고 있다.

자산 규모가 커지면서 투자 기회도 더 늘어날 전망이다. ESR켄달스퀘어리츠 자산은 물류센터 매입과 유상증자 등으로 지난 반기 말(22년 2월 말) 기준 2조3000억원을 돌파했다. 6개월 전이었던 전 반기 1조3800억원에 비해 자산 규모가 1조원 가까이 불어났다.

외형 성장은 신규 자산매입과 자금조달에서 선택의 폭이 넓어지는 이점을 갖는다. 기존 자산을 레버리지로 활용해 신규자산 취득에서 경쟁력을 확보할 수 있기 때문이다. 유상증자, 회사채 발행 등 자금조달을 위한 재무전략을 짜는데도 유리하다. 최근 상장리츠들이 줄지어 대형화에 나서는 것도 같은 이유에서다.

본격적인 배당 확대는 올해 하반기부터 확인될 전망이다. 이전까진 자산 편입으로 인한 일회성 관리수수료 증가, 증자로 인한 주식 수 증가로 주당 배당금 성장에 제약이 있다.

ESR켄달스퀘어리츠는 배당 결산월 5월과 11월 기준으로 1년에 두 번 배당을 하고 있다. 지난해 5월 기준 첫 배당금은 1주당 134원, 11월 결산을 합친 1주당 배당금은 268원이었다. 연간 배당 수익률 3.9% 수준이다.

켄달스퀘어리츠운용은 향후 연 배당률 5%를 목표로 배당금을 주당 142원, 144원으로 높여나갈 계획을 밝혔다. 업계에선 주당 배당금 150원대도 점치고 있다. 한 증권사 연구원은 "올해 결산일 기준 예상 주당 배당금은 151원이 될 것"이라며 "자산 편입이 완료되면 본격적으로 배당 확대가 시작될 것"이라고 말했다.